Qu’est-ce qu’un entrepôt logistique ? (définition et plan stratégique dans la supply chain)
L’entrepôt logistique se distingue de l’entrepôt de stockage classique par sa fonction plus complexe dans la chaîne d’approvisionnement. Si le stockage traditionnel se concentre uniquement sur la conservation des marchandises, l’entrepôt logistique intègre des opérations complètes : réception, préparation de commandes, expédition et gestion des flux.
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Pour une implantation logistique Telescop vous permet d’analyser :
- L’accessibilité logistique : l’évaluation des voies d’accès, les infrastructures de transport.
- Les données foncières : avec la disponibilité des terrains et des bâtiments adaptés
- La réglementation : les contraintes urbanistiques et réglementaires (PLU, zones industrielles…)
- Les données économiques : coût d’exploitationt et potentiel économique de la zone
- Concurrence : cartographie des entrepôts existants pour éviter la saturation
- Population et démographie : pour évaluer les bassins d’emploi disponibles
Dans ce cadre Telescop ne se place pas comme un simple outil. Il devient un réel copilote stratégique qui vous permet de sélectionner le bon emplacement, au bon moment, pour votre projet logistique.
Entrepôt logistique vs entrepôt de stockage : quelles différences ?
Cette distinction fait de l’immobilier logistique une classe d’actifs particulièrement attractive. Le parc français compte aujourd’hui 3 700 entrepôts de plus de 10 000 m², totalisant 89 millions de m² de surface. Un patrimoine qui représente un marché d’investissement de 5,1 milliards d’euros en 2023.
La demande continue de progresser, particulièrement le long de la dorsale logistique française. Les principaux pôles enregistrent des taux de vacances historiquement bas :
- Paris et l’Île-de-France : loyers prime à 75€/m²/an (+5% sur 12 mois)
- Lyon-Marseille : forte tension sur l’offre disponible
- Lille : valeurs locatives en hausse de 10% à 54€/m²
- Bordeaux et Toulouse : marchés émergents avec une demande croissante
- Normandie : développement d’une offre XXL (>40 000 m²)
Cette dynamique s’explique par trois facteurs clés : l’essor du e-commerce qui nécessite 3 fois plus d’espace logistique que le commerce traditionnel, les nouvelles stratégies de supply chain des entreprises, et l’importance croissante de la logistique urbaine du dernier kilomètre.
L’implantation d’un entrepôt doit prendre en compte plusieurs critères afin de créer la plate-forme idéale qui répondra à vos besoins.
Quels sont les différents types d’entrepôts logistiques ?
Plateforme de logistique : quels sont les 3 types de logistique ?
La plateforme logistique moderne se décline en plusieurs configurations selon les besoins opérationnels :
- Transit rapide : Ces espaces optimisent les flux avec des quais multiples et un système de gestion informatisé en temps réel
- Cross-docking : Transfert direct des marchandises sans stockage intermédiaire, idéal pour les produits frais
- Hubs e-commerce : Plateformes dédiées au traitement des commandes en ligne, avec des zones de préparation spécialisées
Bâtiment logistique : de la structure classique à l’automatisation
L’entrepot classique
- Surface de 5 000 à 20 000 m² pour la distribution régionale
- Zones spécialisées : chambres froides, espaces sécurisés pour produits sensibles
- Gestion manuelle des opérations avec support WMS
L’entrepot automatisé
- Surfaces XXL dépassant 40 000 m²
- Systèmes robotisés pour la préparation de commandes
- Réduction de 60% du temps de traitement des marchandises
- Taux d’erreur divisé par 4 par rapport aux opérations manuelles
Les champions du e-commerce et leur logistique
Des acteurs majeurs illustrent cette évolution :
- Decathlon : Centre automatisé de 19 000 m² avec alimentation photovoltaïque
- Leroy Merlin : Plateforme de 72 000 m² traitant 3 000 commandes/jour
- Kiabi : Hub régional nouvelle génération avec tri automatique
- Easydis : Centre multitempérature avec cross-docking intégré
- ID Logistics : Solutions sur-mesure pour l’e-commerce
Innovation : l’entrepot démontable
Cette solution flexible répond aux besoins ponctuels :
- Structure modulaire de 1 000 à 10 000 m²
- Montage/démontage en 3 semaines
- Idéal pour les pics saisonniers ou les projets temporaires
- Réduction des coûts d’investissement de 40%
Quel est le rôle de l’entrepot ?
Plus de 70% des livraisons de marchandises à destination des villes transitent par un ou alors plusieurs entrepôts. Ces derniers sont au service d’entreprises privées qui ont des stratégies bien définies pour assurer leur activité. Il faut savoir qu’il existe plusieurs opérations différentes que l’on peut effectuer dans un entrepôt. Par conséquent, en fonction de la nature de l’opération souhaitée, l’implantation logistique va s’adapter à cette dernière. Afin de trouver la meilleure implantation possible, plusieurs critères sont à prendre en compte. L’objectif de cette implantation est de trouver un site qui soit à la fois opérationnel, accessibles pour tous les intervenants et efficaces.
L’entrepôt regroupe plusieurs fonctions logistiques que l’on peut regrouper en trois fonctions principales. Premièrement, la réception de tous les produits, deuxièmement l’exécution d’un contrôle de qualité qui se fait dans l’immédiat et pour finir le contrôle et l’inventaire des stocks. Il y a bien sûr d’autres fonctions qui sont toutes aussi importantes comme la préparation de commande, l’organisation des stocks, etc. Il faut savoir que le rôle principal de l’entrepôt est celui de régulateur entre les approvisionnements de produits et les clients.
Quels sont les critères à prendre en compte pour l’implantation d’un entrepôt ?
La localisation
Bien évidemment, vous nous direz ! Cependant, il est important de s’arrêter sur ce critère. Selon JLL, la localisation est un critère qui est pris en compte à 68% par les entreprises. Il est préférable prioriser l’accessibilité par les routes pour son site d’implantation, on va parler également de « nœud routier ». Selon une étude menée par le Ministère de la Transition écologique et solidaire, la part du transport des marchandises par les voies routières représente 87,8%. On va privilégier les régions plutôt rurales qui présentent un réel avantage économique comparée à la région parisienne. En effet, choisir un site implanté en campagne revient à beaucoup moins cher qu’un entrepôt situé en zone industrielle parisienne.
Choisir une zone logistique
La mise en place d’un entrepôt nécessite une réflexion approfondie sur la zone d’implantation. Les meilleures conditions logistiques dépendent notamment du type de marchandises à stocker – matières premières, pièces de rechange ou produits toxiques requièrent des environnements spécifiques.
Les bâtiments de grande distribution s’étendent généralement sur plusieurs milliers de mètres carrés dans des zones dédiées. Un warehouse management system performant permet d’optimiser ces vastes espaces en définissant précisément les différents types d’entrepôts selon leur usage.
La zone choisie doit aussi offrir le temps nécessaire aux opérations tout en minimisant les délais de transport. Les entrepôts spécifiques comme les plateformes frigorifiques ou les centres de tri automatisés demandent une attention particulière dans leur positionnement géographique.
Le réseau électrique et de communication dans l’entrepôt
Votre site d’implantation possède-t-il un réseau électrique fiable ? Assurez-vous de choisir un site qui ne présentera pas de défaillance pour l’électricité. En effet, cela risquerait de mettre en péril la gestion de votre activité et impactera la production du site.
De nombreuses opérations de contrôle sont réalisées au sein d’un entrepôt. Par conséquent, il va être primordial de choisir un site d’implantation qui sera équipée d’un réseau de télécommunication à très haut débit. Cette couverture réseau permettra d’assurer et d’optimiser la gestion précise des marchandises.
Toutes les entreprises communiquent aujourd’hui par email, par téléphone ou bien par Internet. Faire l’impasse sur la couverture débit de votre site serait une grande erreur.
Les facteurs marché à considérer
La disponibilité foncière
Le marché de l’immobilier logistique fait face à une rareté des terrains, particulièrement dans les zones tendues. En 2025, la France dispose de 89 millions de m² d’entrepôts de plus de 10 000 m². Les disponibilités se concentrent principalement :
- Dans les zones rurales accessibles
- Le long des axes autoroutiers majeurs
- Sur d’anciennes friches industrielles reconverties
Les niveaux de loyers
Les valeurs locatives varient fortement selon les régions :
- Île-de-France : 75€/m²/an pour les entrepôts premium
- Lille : 54€/m²/an en moyenne
- Lyon-Marseille : 45-55€/m²/an
- Régions secondaires : 35-45€/m²/an
La fiscalité locale
Plusieurs éléments impactent directement votre budget :
- La taxe foncière (variable selon les communes)
- La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- Les taxes d’aménagement
- Les éventuelles exonérations en ZAC ou zones franches
La dynamique du marché
La demande reste soutenue avec :
- 798 000 m² commercialisés au T1 2025
- Un taux de vacance historiquement bas (moins de 3% dans les zones prime)
- Une préférence marquée pour les entrepôts de dernière génération (+40% sur 5 ans)
- Des délais de commercialisation raccourcis sur les bâtiments conformes aux nouvelles normes environnementales
Les caractéristiques du produit
L’emplacement et l’environnement de votre entrepôt impactera différentes caractéristiques de votre produit. C’est donc un critère à ne pas ignorer lors du choix de l’implantation.
La durabilité du produit
En vous référant à cette caractéristique, vous serez en mesure d’adapter la proximité de votre site par rapport aux lieux de consommation de votre produit. Il y aura évidemment une grande différence entre les produits alimentaires et non alimentaires. Les produits alimentaires, comme par exemple les fruits et légumes, devront respecter un délai de production et de livraison très courts. Ces produits alimentaires devront donc être accueillis dans des entrepôts qui sont proches de leur point de livraison final.
De cette façon, au contraire, les produits non alimentaires et non périssables ne nécessitent pas forcément d’être proche de leur lieu de consommation finale.
La stabilité du produit
Par stabilité, nous entendons le transport ainsi que la sécurité du produit. En effet, en fonction de cette stabilité intrinsèque, il conviendra d’adapter la structure de l’entrepôt. Par exemple la taille de l’entrepôt, le nombre de portes, la gestion de l’espace, etc.
La maniabilité du produit
On fera bien sûr davantage attention à l’emplacement et à la structure de l’entrepôt selon la maniabilité du produit.
La proximité de l’entrepôt avec les fournisseurs et les distributeurs
Pour l’implantation de votre entrepôt, il va être primordial de vous assurer de la proximité avec le fournisseur et le distributeur de votre produit. Il est important que l’entreprise soit entourée de partenaires fiables capables de répondre à ses besoins. En étudiant ce critère à l’avance vous allez pouvoir anticiper vos besoins ou non d’une sous-traitance ou bien d’externalisation.
Autre avantage, en privilégiant la proximité avec les fournisseurs et distributeurs, vous augmentez également vos chances d’attirer de nouveaux clients qui souhaiteraient externaliser leurs opérations logistiques.
Construire ou investir dans un entrepôt logistique
Réglementation et coûts de construction
La construction d’un entrepôt logistique nécessite de respecter plusieurs réglementations :
- Permis de construire avec étude d’impact environnemental
- Normes ICPE selon la nature des marchandises
- Réglementation incendie spécifique aux ERP
- Contraintes d’urbanisme locales
Le budget moyen de construction se situe entre 400€ et 600€/m², avec des délais de 12 à 18 mois selon l’envergure du projet.
Optimisation du plan et des flux internes
L’aménagement optimal d’un entrepôt logistique repose sur plusieurs zones stratégiques :
- Zone de réception : 15% de la surface totale
- Zone de stockage : 60% avec allées de circulation de 3,5m minimum
- Zone de préparation : 15% près des quais d’expédition
- Bureaux et locaux sociaux : 10% en mezzanine
La circulation doit suivre le principe du flux tendu : de la réception vers l’expédition, sans croisement des flux.
Solutions techniques et équipements
Pour un aménagement intérieur optimal de votre entrepôt logistique, plusieurs équipements techniques s’avèrent indispensables : un système de chauffage aérotherme représentant un coût de 15 à 20€/m²/an, un éclairage LED équipé de détecteurs offrant un retour sur investissement en 2-3 ans, un marquage au sol normalisé garantissant la sécurité des opérations, des racks de stockage facturés entre 80 et 120€ par palette, ainsi qu’un système WMS pour la gestion des stocks nécessitant un investissement de 50 000 à 150 000€.
Rentabilité et valorisation de l’investissement
L’investissement dans un entrepôt logistique offre des perspectives attractives avec un rendement locatif net de 5% à 6% par an et une plus-value moyenne de 20% sur 5 ans. La stabilité de cet actif est renforcée par un excellent taux d’occupation dépassant les 95% et des baux commerciaux longs de 9 à 12 ans. Les entrepôts nouvelle génération, qui intègrent les critères ESG et une haute performance énergétique, bénéficient même d’une prime de 15-20% sur le marché, particulièrement en zone prime.
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