Immobilier 2024 : quels sont les changements à connaître ?

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17/01/2024

Prospection immobilière

vignette de blog sur les changement à connaître dans l'immobilier en 2024

Quels sont les changements à prévoir sur le marché de l’immobilier en 2024 ?

Que ce soit pour les particuliers ou bien vous professionnels, des changements vont s’opérer cette année. Après une hausse historique des taux d’intérêt, comment le marché de l’immobilier se prépare-t-il pour les années à venir ?

Retrouvez donc dans cet article un résumé des changements à venir pour 2024 dans l’immobilier.

1. La réforme MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide de l’État à destination des propriétaires. Cette aide est versée à tout propriétaire qui souhaiterait réaliser des travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ s’adresse à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs d’une résidence principale construite depuis plus de 15 ans.

Pour cette année 2024, accorde une enveloppe supplémentaire de 1,6 milliard d’euros pour la rénovation énergétique des logements. Ce qui fait un total d’un budget de 5 milliards. Il faut savoir que le plafond des dépenses éligibles à MaPrimeRénov’ oscille entre 40 000 € et 70 000 €. La prise en charge elle pouvant aller jusqu’à 90 % pour les ménages très modestes.

Afin d’encourager les propriétaires à réaliser des travaux de grandes ampleur, le parcours s’articule en 2 parties :

Ainsi, dès le 1er juillet 2024, les propriétaires de passoires thermiques (classe F ou G sur le DPE) auront l’obligation de recours au parcours performance, s’ils souhaitent bénéficier de MaPrimeRénov’.

2. Le PTZ prorogé et recentré pour les projets d’achat immobilier en 2024

Les hausses historiques des taux immobiliers en 2023 ont laissé une marque sur le marché de l’achat immobilier. Afin d’aider les ménages modestes à surmonter cette situation, le gouvernement a prolongé le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2024.

Pour rappel, le PTZ, un dispositif d’aide, vise à soutenir les foyers les plus modestes dans leur capacité d’emprunt pour accéder à la propriété. Il est accordé sous condition de ressources. Il est important de noter que le PTZ, un prêt immobilier sans intérêts de crédit, représente un prêt de l’État avec un taux d’intérêt à 0%. Vous pouvez le contracter pour une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différée de 5, 10 ou 15 ans.

Il est également essentiel de souligner que le PTZ ne couvre pas la totalité du coût d’achat de la résidence principale, mais il est généralement utilisé comme un apport personnel. De plus, il n’est pas possible d’utiliser le PTZ pour un investissement locatif. En outre, il est impératif d’être primo-accédant et de ne pas avoir été propriétaire de son logement au cours des 2 dernières années. C’est crucial si vous envisagez de contracter un prêt immobilier pour 2024 !

Le PTZ a été prorogé jusqu’en 2027, offrant ainsi une opportunité continue aux personnes éligibles de bénéficier de cette condition d’accès avantageuse pour concrétiser leur projet d’achat immobilier en 2024.

3. La création de Ma PrimeAdapt’

Entrée en vigueur le 1er janvier 2024, l’aide MaPrimeAdapt’ finance la réalisation des travaux d’adaptation du logement pour les personnes âgées et en situation d’handicap. Les travaux concernés par MaPrimeAdapt’ sont les suivants :

remplacement de baignoire par une douche de plain-pied,
l’installation d’un monte-escalier électrique,
la pose de main-courante,
élargissement des portes,
adaptation des revêtements,
accès direct au logement.

Un afin de mettre à bien votre projet, un assistant à maîtrise d’ouvrage vous accompagne obligatoirement dans sa mise en place. Il faut savoir que MaPrimeAdapt’ peut financer 50 à 70% de vos travaux en fonction de vos ressources.

En remplacement des dispositifs d’aide existants tels que « Habiter Facile » de l’Agence nationale de l’habitat ou « Habitat et Cadre de vie » de la Caisse nationale d’assurance vieillesse, MaPrimeAdapt’ est une aide unique pour financer les travaux d’adaptation du logement.

Cette aide, qui s’inscrit dans un plan global de lutte contre les chutes des personnes âgées, a été conçue pour simplifier les démarches et permettre à ceux en situation de handicap ou en perte d’autonomie de rester chez eux.

Le financement peut atteindre jusqu’à 70% du montant des travaux d’adaptation, dans la limite d’un plafond de 22 000 € HT. Le montant exact est calculé selon une grille de ressources prenant en compte la composition du foyer, le lieu d’habitation et autres facteurs.

4. Prorogation de l’Eco-PTZ jusqu’en 2027

L’éco-prêt à taux zéro est une aide qui permet de financer la réalisation des travaux d’amélioration énergétique. Les bénéficiaires sont les suivants :

les propriétaires occupants ou bailleurs,
co-propriétaires bailleurs ou occupants (sous certaines conditions),
les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Il faut savoir que l’éco-PTZ est accordé sans conditions de ressources.

Afin de bénéficier de l’Eco-PTZ, le logement doit remplir certains critères :

il doit avoir été achevé il y a plus de 2 ans à la date du début des travaux,
si vous êtes bailleurs, vous devez vous engager à le louer comme résidence principale.

Important : seul un éco-prêt peut être accordé par logement.

5. DPE et passoires énergétiques

À partir de 2025, les logements classés G au DPE ne pourront plus être loués ! Cela laisse donc un an aux propriétaires pour :

faire les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE,
vendre le bien pour qu’un investisseur dans l’immobilier puisse lui même rénover le bien.

À savoir que cela concerne plus de 650 000 logements dans un contexte locatif très tendu.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément incontournable de l’immobilier. En effet, le DPE est obligatoire pour la vente d’un bien immobilier et est intégré au dossier de diagnostics techniques. En 2024, le DPE subit des modifications importantes, notamment :

L’éradication des passoires thermiques (logements classés F et G au DPE) du parc locatif est prévue pour 2034.
L’audit énergétique, obligatoire pour vendre une passoire thermique, sera réformé à partir du 1er avril 2024.

Ces nouvelles règlementations visent à améliorer l’efficacité énergétique des logements et à réduire leur impact environnemental.

6. Entrée en vigueur du DPE collectif sur le marché immobilier

Les copropriétés voient l’arrivée du DPE collectif en 2024, une nouveauté majeure. Depuis le 1er janvier, les immeubles en monopropriétés et les copropriétés de plus de 200 lots doivent réaliser un DPE.

Les copropriétés de 50 à 200 lots devront suivre cette obligation à partir de 2025. Celles de moins de 50 lots auront jusqu’en 2026.

Cette mesure découle de la loi « Climat et résilience », promulguée le 24 août 2021. Initialement, le DPE collectif concerne les copropriétés de 200 lots ou plus, représentant environ 1% des 542 000 copropriétés françaises, selon les données de l’Anah.

Cette initiative vise à promouvoir la rénovation énergétique des bâtiments et à améliorer leur efficacité énergétique. Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment, dépassant ainsi le cadre des logements individuels.

En tant que complément au DPE individuel, le DPE collectif reste en vigueur. Il offre une vision globale de la performance énergétique de l’immeuble, particulièrement utile pour les copropriétés.

Cette avancée majeure contribue significativement à la transition énergétique dans l’immobilier, en accord avec les objectifs de la loi « Climat et résilience » pour limiter le réchauffement climatique à 1,5°C.

Il est à noter que le DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur professionnel, suivant une méthodologie précise incluant l’inspection du bâtiment, l’analyse des factures d’énergie, et la réalisation d’un rapport détaillé.

En conclusion, le DPE collectif est désormais obligatoire pour les copropriétés de 200 lots ou plus depuis le 1er janvier 2024, et cette obligation s’étendra progressivement aux copropriétés de taille inférieure dans les années à venir.

7. Fiscalité immobilière : dernière année pour profiter de la réduction d’impôt Pinel

L’année 2024 marque la fin du dispositif Pinel, créé en 2014 pour stimuler l’investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif d’aide offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achètent un bien immobilier neuf pour le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans.

En 2024, les taux de réduction d’impôt pour un engagement de location sont de:

9% pour une durée de 6 ans
12% pour une durée de 9 ans
14% pour une durée de 12 ans

Il est à noter que ces taux ont connu une baisse significative par rapport aux années précédentes.

Par ailleurs, le dispositif Pinel Plus (+) prend le relais, offrant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique d’avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères de performance énergétique et environnementale.

Le dispositif prendra donc fin le 31 décembre 2024.

8. Prorogation du dispositif Denormandie

C’est en 2024 que nous observons la prorogation du dispositif Denormandie. Initialement destiné à prendre fin en 2023, le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Il offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition de logements anciens nécessitant des travaux d’amélioration ou de transformation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le dispositif Denormandie, qui est une extension du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux, encourage ainsi la rénovation de logements anciens et dégradés, notamment dans les villes de taille moyenne. Les biens achetés doivent appartenir au segment de l’ancien et nécessiter des travaux d’amélioration, leur permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de jusqu’à 21 % sur le montant de la transaction.

Pour rappel, 25% de l’investissement immobilier global doit être dédié aux travaux de rénovation du logement pour profiter de ce dispositif. De plus, le logement doit être situé dans une des communes éligibles au dispositif et être mis en location à un prix immobilier raisonnable.

9. Durcissement de fiscalité des meublés touristiques

La Loi de finances pour 2024 marque un tournant significatif pour la fiscalité des meublés touristiques. Ce changement se caractérise par une baisse des seuils de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC : de 188.700 euros à 15.000 euros pour les locations de meublés de tourisme classés.

Par ailleurs, l’abattement fiscal dont bénéficiaient les propriétaires de meublés touristiques classés est également revu à la baisse. Ainsi, l’abattement de 71% est abaissé à 50% pour les meublés classés et à 30% dans les zones tendues.

Ces nouvelles mesures rendent la fiscalité liée aux locations de meublés touristiques moins attractive et pourraient avoir un impact sur l’activité de location à court terme.

Quelles prévisions pour pour l’année immobilière 2024 ?

La perspective du marché immobilier selon les acteurs de la proptech pour 2024 (prêts immobiliers, taux d’intérêt, prix immobiliers..)

« Les taux devraient continuer d’augmenter jusqu’à la fin de l’année 2023, avant de se stabiliser au premier semestre 2024 et de redescendre vers les 3 % au second semestre 2024. Ils resteront 3 à 5 ans au-dessus de 2,5 %.

Les taux ont épuisé le réservoir des acheteurs, le réduisant de moitié, ce qui a entraîné une chute du volume des transactions (impactant les professionnels rémunérés au succès) et réduisant ainsi la pression sur les prix de l’immobilier(impactant les vendeurs qui perdent de la valeur). Les acheteurs sont les plus grands perdants, car nombreux sont ceux qui ont dû abandonner leur projet, d’autres ne peuvent plus accéder à la propriété et aux crédits immobiliers, et pour ceux qui achètent, cela leur coûte désormais 20 à 30 % de plus qu’auparavant.

La part des professionnels moins compétents ou moins bien équipés verra fortement réduire leur chiffre d’affaires, voire les obligera à changer de secteur ou de métier, au profit des autres. C’est une opportunité pour de nombreux agents ! »

Thomas Venturini, CEO et co-fondateur de Liberkeys

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont-ils baisser ?

Nous avons entrepris une analyse approfondie sur l’impact des taux d’intérêt sur le secteur immobilier. Notre objectif est de décrypter la dynamique du marché afin d’anticiper les évolutions de l’immobilier à venir. Dans cette étude, nous retraçons l’historique des taux d’intérêt des crédits immobiliers ainsi que des prix immobiliers depuis les années 1970.

Par la suite, nous avons sollicité l’avis de quelques acteurs majeurs de la proptech pour recueillir leur vision du marché de l’immobilier dans les années à venir.

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