Le statut du bailleur privé revient sur le devant de la scène. Vincent Jeanbrun a annoncé le 17 octobre 2025 un amendement gouvernemental au PLF 2026. Une nouvelle qui change la donne pour vous, investisseurs particuliers.
Les chiffres sont éloquents : -41% de ventes aux investisseurs au T1 2025 et seulement 15 000 logements neufs mis en location cette année. Le marché locatif traverse une crise majeure.
Ce futur statut fiscal, basé sur le rapport Daubresse-Cosson, vise à relancer l’investissement locatif. Il vous permettra de bénéficier d’un amortissement fiscal tout en proposant des loyers modérés.
Dans cet article, nous décrypterons les contours de ce nouveau dispositif, ses avantages fiscaux et ses conditions d’accès. Nous analyserons également son impact concret sur vos stratégies d’investissement et, en fin d’article, nous examinerons comment cette réforme transformera la prospection immobilière.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau cadre juridique et fiscal. Ce statut est à destination des propriétaires particuliers et aux personnes morales qui louent un ou plusieurs biens, en dehors du cadre professionnel ou social.
De façon plus générale, un bailleur privé est une personne physique ou morale (comme une SCI), qui met à disposition un logement, neuf ou ancien, à un locataire. Ce bailleur va alors proposer un loyer libre, souvent encadré selon les zones et sans subvention publique et hors du logement social.
Pourquoi relancer ce projet de statut bailleur privé en 2026 ?
En effet, le projet de statut bailleur privé, avait déjà été rejeté une première fois. Cependant, Vincent Jeanbrun a confirmé le dépôt d’un amendement pour relancer le projet.
Ce projet a plusieurs objectifs :
- Relancer l’investissement locatif après la fin du dispositif Pinel (fin 2024)
- Stimuler l’offre de logements abordables sur le marché (notamment dans les zones tendues)
- Encourager la rénovation
- Simplifier la fiscalité avec un cadre unique et pérenne pour les bailleurs
Le statut fiscal du bailleur privé
Actuellement, le statut fiscal du bailleur privé dépend du type de location que vous proposez. Vous relevez soit des revenus fonciers (location nue), soit des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée).
En location nue, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s’offrent à vous :
- Le régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% si vos revenus ne dépassent pas 15 000€ annuels
- Le régime réel : déduction de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion)
En location meublée, vous bénéficiez du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans la plupart des cas. Là aussi, deux options :
- Le régime micro-BIC : abattement de 50% jusqu’à 77 700€ de recettes annuelles
- Le régime réel : déduction des charges réelles plus la possibilité d’amortir le mobilier et même le bien immobilier
Cette fiscalité actuelle présente des limites. Les abattements forfaitaires ne reflètent pas toujours vos charges réelles. L’amortissement en location nue reste impossible, contrairement à la location meublée. Cette différence de traitement fiscal influence souvent vos choix d’investissement.
Le régime réel offre plus d’avantages, mais implique une gestion comptable plus complexe. Vous devez tenir une comptabilité précise et remplir des déclarations spécifiques (formulaires 2044 ou 2031).
Quelle est la différence entre un bailleur et un propriétaire ?
La distinction entre bailleur et propriétaire réside dans leur rôle respectif. Le propriétaire détient les droits de propriété sur un bien immobilier, tandis que le bailleur est celui qui signe le contrat de bail avec le locataire.
Cette différence devient importante lorsque ces rôles sont dissociés. Le bailleur peut être un mandataire agissant pour le compte du propriétaire, comme une agence immobilière ou un administrateur de biens. Dans ce cas, le propriétaire conserve ses droits sur le bien, mais le bailleur assume les obligations légales envers le locataire.
Lorsqu’un propriétaire gère lui-même son bien locatif, il cumule alors les deux statuts : propriétaire-bailleur. Cette situation est la plus courante dans le parc locatif privé français, où les particuliers représentent la majorité des bailleurs.
Historique et contexte réglementaire
De la loi Pinel à la création du nouveau statut : un tournant majeur
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, après dix années d’existence. Cette niche fiscale permettait une réduction d’impôt de 12% à 21% selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) pour les investissements dans le neuf.
L’effondrement de l’investissement locatif post-Pinel
Les conséquences de cette suppression sont immédiates et dramatiques pour le parc locatif privé :
- Division par deux du nombre de logements neufs acquis par les investisseurs particuliers entre 2024 et 2025
- 2 448 réservations seulement au T1 2025, un plus bas historique depuis les années 1950
- Chute de 40% des constructions neuves destinées à la location
Cette situation alarme les professionnels du secteur. La FNAIM et l’UNPI multiplient les alertes sur la pénurie de logements locatifs, particulièrement dans les zones tendues.
Le rapport Daubresse-Cosson : une feuille de route pour l’avenir
En juin 2025, les députés Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson remettent leur rapport à la ministre du Logement.
Les principales mesures recommandées :
- Amortissement forfaitaire annuel de 2% à 4% selon le niveau de loyer pratiqué
- Augmentation du plafond du déficit foncier
- Abattement fiscal majoré en micro-foncier pour les loyers modérés
- Exonération de plus-value après 20 ans de détention
Pourquoi l’État relance-t-il ce dispositif maintenant ?
Trois facteurs expliquent cette relance urgente du projet de loi :
1. La crise du logement s’aggraveAvec un besoin estimé à 500 000 logements par an et une création qui ne suit pas, l’État doit agir rapidement.
2. L’investissement privé s’effondreSans incitation fiscale, les investisseurs particuliers se détournent massivement du locatif. Cette tendance menace l’équilibre du marché.
3. Une approche plus économeContrairement au Pinel, ce nouveau statut vise l’efficacité budgétaire. L’État privilégie un dispositif pérenne plutôt qu’une niche temporaire coûteuse.
L’annonce de Vincent Jeanbrun le 17 octobre 2025 confirme cette volonté politique. L’amendement gouvernemental au PLF 2026 marque le retour de l’État sur ce dossier stratégique pour l’avenir du logement français.
Quel changement pour les propriétaires en 2026 avec le statut de bailleur privé ? (amendement 2025)
Le projet du statut bailleur privé 2025 (budget 2026)
Vincent Jeanbrun place le statut du bailleur privé au cœur de sa stratégie économique pour 2026. Ses objectifs sont clairs : relancer massivement l’investissement locatif tout en répondant à la crise du logement.
Les objectifs économiques chiffrés du ministre
Les projections économiques du dispositif sont ambitieuses. Vincent Jeanbrun table sur 500 millions d’euros de recettes fiscales nettes dès 2026, puis 1,9 milliard d’euros par an entre 2026 et 2032. Ces retombées proviennent de la TVA sur les constructions neuves et des droits de mutation sur l’ancien.
Le ministre vise également 90 000 logements supplémentaires d’ici 2030 et la création de 100 000 emplois dans le secteur du BTP. Ces chiffres témoignent d’une ambition de relance économique majeure pour votre secteur.
Une stratégie politique de « justice sociale »
Vincent Jeanbrun qualifie ce dispositif de « texte de justice sociale et de responsabilité économique« . Son approche politique repose sur un principe gagnant-gagnant : vous bénéficiez d’avantages fiscaux en contrepartie de loyers modérés pour vos locataires.
Cette philosophie politique rompt avec les anciennes niches fiscales. Le ministre privilégie un dispositif pérenne qui sert l’intérêt général plutôt qu’une simple défiscalisation temporaire.
L’alignement avec le PLF 2026
L’amendement gouvernemental s’inscrit dans la stratégie budgétaire globale du gouvernement. Contrairement aux craintes initiales, le statut du bailleur privé ne représente pas un coût pour l’État mais génère des recettes nettes positives.
Cette approche budgétaire vertueuse facilite l’acceptation politique du dispositif. Vincent Jeanbrun peut ainsi défendre un mécanisme qui finance lui-même ses avantages fiscaux.
La future loi pour l’investissement locatif
Le ministre annonce une entrée en vigueur au 1er janvier 2026. Cette échéance rapide nécessite une adoption parlementaire avant la fin 2025. Vincent Jeanbrun « appelle toutes les forces politiques à soutenir » ce projet transpartisan.
L’alignement législatif vise trois objectifs pour vous :
- Simplifier votre fiscalité avec un cadre unique
- Pérenniser vos investissements sur le long terme
- Moderniser les dispositifs en intégrant la transition écologique
Cette réforme marque un tournant dans la politique du logement français. Elle place les investisseurs particuliers comme vous au centre de la relance du marché locatif.
Les conditions d’éligibilité et l’engagement de la location
Conditions d’éligibilité
Pour accéder à ce statut de bailleur privé et ses avantages, il faudra remplir plusieurs conditions.
Le type de logement
Il faut que le logement soit un logement neuf, ou bien un logement ancien rénové. Pour ce dernier cas, il faut que les travaux représentent moins de 15% du prix d’achat. Ils doivent permettre d’atteindre une meilleure performance énergétique.
Performance énergétique obligatoire
Les logements doivent avoir un DPE A ou B dans l’ancien. Pour les logements neufs, ils doivent respecter la réglementation RE2020. À noter que les passoires thermiques, seront exclues du dispositif. Cette démarche s’inscrit donc dans la transition énergétique du parc privé.
Plafonnement du loyer
Les loyers devront être modérés et inférieurs aux prix du marché local. Le plafond est ainsi fixé localement. Pour les bailleurs qui appliqueront des loyers raisonnables, ils pourront obtenir un bonus fiscal supplémentaire de 0,5à 1,5% d’amortissement.
Profil du propriétaire
Les particuliers et les SCI non professionnelles pourront accéder au statut. Il faudra cependant que la location soit nue et à usage de résidence principale.
Engagement
Durée minimale de location
Une fois le bien acheté, l’investisseur doit le louer pour un minimum de 6 ans pour bénéficier du statut. Par la suite, cet engagement peut être prolongé par période de 3 ans, jusqu’à 9 ou 12 ans pour cumuler davantages d’avantages fiscaux.
Location continue obligatoire
Le logement doit être loué sans interruption pendant la durée de l’engagement. Dans le cas de vacances locatives, le propriétaire dispose de 12 mois pour relouer le bien. Passé ce délai, il pourra perdre des avantages fiscaux.
Délai de mise en location
Après l’achat ou la fin des travaux, le bien doit être loué dans les 12 mois suivants maximum.
Engagement administratif
Pour obtenir son nouveau statut, le bailleur doit formaliser son engagement de location auprès de l’administration, via le formulaire 2044-EB. Il faudra remplir ce dernier la première année du dispositif.
Quels changements pour les professionnels immobiliers ?
Ce dispositif bénéficie également aux professionnels immobiliers.
L’arrivée du statut du bailleur privé transforme fondamentalement l’écosystème des métiers de l’immobilier. Les agents immobiliers retrouvent un levier commercial puissant pour relancer leurs ventes dans le neuf et l’ancien rénové. Cette mesure redonne de l’attractivité à leurs propositions d’investissement locatif.
Les notaires anticipent une hausse significative des transactions, avec 90 000 logements locatifs supplémentaires attendus annuellement d’ici 2030. Les promoteurs immobiliers saluent unanimement cette annonce qui relance leurs programmes destinés aux investisseurs particuliers.
Telescop accompagne cette transition en optimisant la prospection des professionnels grâce à sa plateforme de prospection immobilière. Notre plateforme permet d’identifier les meilleures opportunités d’investissement et de cibler efficacement les futurs bailleurs privés.
Les gestionnaires de patrimoine disposent désormais d’un dispositif pérenne pour structurer les stratégies patrimoniales de leurs clients. Cette stabilité fiscale facilite la planification à long terme et renforce la confiance des investisseurs dans le marché locatif.
Quelles sont les étapes pour la création d’un statut de bailleur privé ?
La création de ce futur statut suit un calendrier législatif précis. Valérie Létard, ministre de la ville et du Logement, pilote cette réforme avec l’appui des rapporteurs parlementaires.
Étape 1 : Définir votre stratégie patrimoniale
Avant tout, vous devez clarifier vos objectifs d’investissement. Ce nouveau statut vous offre une source de revenus complémentaires sur la longue durée. Votre stratégie patrimoniale doit intégrer :
- L’évaluation de la valeur du bien ciblé
- Votre capacité de financement face au plafond d’endettement
- Vos objectifs de gestion de patrimoine à long terme
Face à la crise du logement, cette démarche devient cruciale pour sécuriser votre investissement.
Étape 2 : Choisir le bon bien immobilier
La sélection des locataires commence par le choix du logement. Privilégiez :
- Les zones où les ménages modestes recherchent activement un logement
- Les biens nécessitant une rénovation énergétique pour optimiser vos avantages fiscaux
- Les secteurs où vous pourrez proposer un loyer abordable tout en maintenant votre rentabilité
Étape 3 : Bénéficier d’un accompagnement professionnel
L’accompagnement d’un conseiller spécialisé s’avère indispensable. Ce professionnel vous guidera dans :
- L’optimisation fiscale de votre projet
- La navigation dans les démarches administratives
- L’évaluation de l’impact de l’impôt sur la fortune immobilière sur votre situation
Étape 4 : Finaliser les démarches administratives
Une fois votre projet défini, vous devrez :
- Déclarer votre engagement via le formulaire 2044-EB
- Respecter le plafond de loyers fixé localement
- Vous engager sur la durée minimale de location
Cette création de statut représente une opportunité unique de relancer votre activité d’investissement locatif dans un cadre fiscal sécurisé.
