Prospection foncière, développer une stratégie efficace

Vous êtes promoteur immobilier et vous souhaitez développer une stratégie de prospection foncière efficace ? Identifier l’emplacement est indispensable pour bien débuter votre prospection. Dans cet article, nous expliquons comment trouver un emplacement remplissant tous les critères de votre projet de construction. 

La recherche de terrains constructibles constitue un vrai challenge pour les promoteurs. En effet, la concurrence est rude, car les terrains constructibles se font de plus en plus rares. Pour identifier des opportunités avant les autres, les promoteurs utilisent des logiciels de prospection foncière. 

Identifiez le potentiel de la zone pour votre prospection foncière

Si le territoire sur lequel vous prospectez vous est inconnu, la première étape pour vous est de chercher à mieux connaître cette zone. Comment ? Dans un premier temps, établissez un tableau avec les forces et les faiblesses de ce territoire. Quels sont les aménagements et moyens de transports possibles ? Y a-t-il des zones d’intérêts paysagers ? (parcs, jardins aménagés, cours d’eau, points de vue). Quels sont les commerces à proximité ?

Ensuite, selon si vous êtes spécialisé dans le tertiaire, la maison individuelle ou le logement collectif, vous ne verrez pas les mêmes potentialités du terrain. 

Pour identifier le potentiel du territoire à prospecter, pensez à référencer : 

• L’accessibilité : Les moyens de transports possibles,
• Les bassins de population : commerces, centre-ville, quartier pavillonnaire… Les zones d’intérêts, 
• Les zones d’intérêts paysagers : parc, forêts, jardins aménagés…

Approfondir ses connaissances sur votre secteur vous permettra de mieux comprendre sa dynamique. Ainsi, vous aurez toutes les informations nécessaires pour projeter vos futurs clients. Pour aller plus loin, essayez de connaître les projets de développement de la collectivité pour mettre en avant le potentiel d’attractivité de la commune.

Consultez les documents d’urbanisme lors de votre prospection foncière

Pour dénicher des terrains à fort potentiel, il est indispensable de connaître les différentes réglementations locales et de maîtriser les documents d’urbanisme.

Le PLU

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) permet d’identifier les secteurs les plus intéressants. Il différencie les zones urbaines ou à urbaniser, des zones agricoles, naturelles ou boisées. Par exemple, les zones urbaines mixtes à vocation centrale seront plus intéressantes pour le développement d’un projet immobilier que des territoires pavillonnaires à préserver.

Cette première étude du PLU vous permettra d’écarter les zones non pertinentes. Vous pouvez retrouver ces données sur telescop.com.

Le SCOT 

Le Schéma de Cohérence Territoriale offre une analyse de plan urbanistique apportant des informations déterminantes sur les projets du territoire sur les sujets de mobilité, de commerces, de construction d’habitation…

Le cadastre

Le cadastre permet aux promoteurs immobiliers de localiser des parcelles et d’identifier des propriétaires fonciers. 

Il existe une multitude de documents d’urbanisme à connaître pour identifier des opportunités foncières. Telescop vous permet d’accéder à toutes les informations dont vous avez besoin : PLU, ICPE, BASIAS, BASOL, cadastre.

Qualifiez le potentiel de la zone au cours de votre prospection foncière

Cette étape consiste à effectuer une première estimation de la densité autorisée. Pour cela, il faut connaître les règles qui peuvent contraindre les volumes constructibles : 

• La hauteur et l’emprise au sol. À noter, que parfois, il faut prendre en compte la proportion minimale d’espace de pleine terre qui est parfois plus contraignante que le Coefficient d’Emprise au Sol. 

Calculer la densité autorisée permet de se concentrer sur les zonages qui ont le plus de potentiel de densification. Lors de votre prospection, vous allez prioriser les secteurs autorisant une emprise au sol des bâtiments sur 80% de la parcelle.

Etudiez le marché immobilier de la zone

Pour déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’étude de marché est une étape déterminante. On va notamment prendre en compte les données suivantes : 

• La population : les tranches d’âges, CSP, la répartition propriétaire/locataire, la répartition des mariés/non-mariés, le nombre de personnes dans le foyer, le pourcentage de chômage par tranche d’âge et la part de la population résidente/ population qui viennent travailler sur le secteur.
• Les transactions : toutes les transactions foncières géolocalisées depuis les 5 dernières années,
• Les implantations : des études d’implantations.

Grâce à Telescop, vous avez accès à toutes ces données pour réaliser votre étude de marché.

Constituez un réseau

Pour vous imposer sur le marché de la promotion immobilière, il est important de s’entourer  de ces acteurs qui seront vos meilleurs alliés : les acteurs de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de l’immobilier. En effet, communiquez avec ces acteurs et entretenez votre réseau pour développer une stratégie de prospection immobilière efficace. 

Les acteurs publics

Pour avoir les informations clés, le promoteur immobilier doit avoir dans son réseau les acteurs qui déterminent le paysage économique de la commune. Au sein des collectivités locales, nouez des relations de proximité avec les personnes en charge de la politique d’aménagement. Ainsi, vous serez au courant des décisions prises et des projets de développement à venir.

Constituer un réseau d’apporteurs d’affaires avec qui vous avez des intérêts communs. Par exemple : les notaires, géomètres-experts, entreprises du BTP…

Les apporteurs d’affaires

Pour l’accompagner dans sa recherche foncière, le promoteur immobilier fait souvent appel à d’autres professionnels de l’immobilier. Ainsi, des négociateurs immobiliers et apporteurs d’affaires vont l’aider à trouver des terrains constructibles dans le secteur recherché.

Quelle solution utiliser pour réussir sa prospection foncière ?

Telescop a développé un logiciel de prospection immobilière dédié aux promoteurs immobiliers. Grâce à la quantité de données disponibles, notre solution vous permet d’identifier en quelques clics les parcelles les plus intéressantes pour la construction de logements neufs. En effet, nous centralisons les données publiques sur une carte interactive pour vous permettre de vous concentrer sur la prospection foncière.