Comment louer un local commercial ?

Dans le monde dynamique de l’immobilier commercial, la location d’un espace commercial est bien plus qu’une simple transaction. C’est un art qui demande une connaissance approfondie du marché, une compréhension des besoins spécifiques des locataires et une expertise juridique pointue. Les professionnels de l’immobilier jouent un rôle crucial dans ce processus. En effet, ils agissent à la fois comme facilitateurs et stratèges pour assurer des transactions fructueuses tant pour les propriétaires que pour les locataires.

 

Le bail commercial, c’est quoi ?

Qu’est-ce-qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location entre un locataire et un bailleur. Ce contrat de location s’applique pour un local qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  Le bail commercial s’applique pour différents types de locaux :

• Magasins
• Restaurants
• Usines, etc.

À qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial est destiné principalement aux personnes souhaitant exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local dédié. Ainsi, il s’adresse à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales. Les personnes physiques peuvent être des commerçants individuels ou des artisans. Quant aux personnes morales, elles sont généralement des sociétés commerciales. Il convient également de préciser que le bail commercial est ouvert uniquement aux professionnels inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Bail commercial : quels sont les différents types de baux ?

Dans le cadre d’une location d’un local commercial, différents types de baux peuvent être envisagés en fonction des spécificités de chaque situation.

• Le bail commercial classique : Il est généralement signé pour une durée minimale de neuf ans et s’adresse principalement aux entreprises commerciales, industrielles ou artisanales.
• Le bail professionnel : Il concerne les professions libérales et a une durée minimale de six ans.
• Le bail précaire ou dérogatoire : Il permet une location pour une durée plus courte, généralement inférieure ou égale à trois ans.
• Le bail mixte : Il est utilisé lorsque le local sert à la fois de lieu d’habitation et d’exercice d’une activité professionnelle.

Quels sont les points clés du contrat du bail commercial ?

Le contrat du bail commercial doit absolument mentionner :

1. L’objet du bail commercial

L’objet du bail commercial se réfère au but pour lequel le local est loué. Le local doit être dédié à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est donc primordial de définir clairement l’activité autorisée dans le local au sein du contrat de bail.

Spécifications de l’objet du bail :

• L’activité : Le bail doit préciser l’activité commerciale, industrielle, ou artisanale qui sera exercée dans les locaux. Il est possible de stipuler plusieurs activités dans le bail, tant qu’elles sont compatibles entre elles et avec le local.
• Le local : Le bail doit décrire précisément les locaux loués (surface, configuration, équipements…). Il peut s’agir d’un immeuble entier, d’un étage, d’une partie de bâtiment ou d’un local individuel.
• Les annexes : Le bail peut inclure des annexes pour le local, comme un parking ou une cave, qui sont essentiels à l’exploitation de l’activité.
• Le fonds de commerce : Le local doit être exploité dans le cadre d’un fonds de commerce. Il peut s’agir d’un fonds existant ou d’un fonds à créer.

 

2. La durée du bail

Il faut savoir que la durée minimale légale du bail commercial est de 9 ans. Cela donnera le temps au locataire de développer son activité, de rentabiliser son loyer et de développer un fonds de commerce.

Le saviez vous ? : Il existe une dérogation pour raccourcir la durée du bail commercial. En effet, le bail dérogatoire est régit par l’article L 145-5 du Code de commerce.   Ce bail peut convenir aux entrepreneurs ainsi qu’aux bailleurs qui ne souhaitent pas s’engager pour 9 ans. Attention cependant, ce bail dérogatoire ne peut excéder 3 ans.

 

3. Le loyer du bail commercial

Le contrat du bail commercial oblige le propriétaire à mettre à disposition du locataire un local commercial. En contrepartie, ce dernier doit lui payer un loyer.

Quel est le loyer pour un local commercial ?

Comprendre le montant du loyer pour un local commercial est essentiel pour équilibrer vos coûts et assurer la rentabilité de votre entreprise. Il est généralement fixé librement entre le propriétaire et le locataire à la signature du bail.

L’établissement du loyer dépend de divers facteurs, notamment :

• La localisation du local : un local situé dans un quartier animé ou un centre commercial aura un loyer plus élevé.
• La taille et la configuration du local : plus le local est grand et bien aménagé, plus le loyer sera élevé.
• La demande et l’offre sur le marché immobilier : si la demande est forte et l’offre limitée, les loyers seront plus élevés.

Il faut noter que le loyer d’un local commercial peut être révisé en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié chaque trimestre par l’INSEE.

 

4. L’état des lieux

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la mention de l’état des lieux est devenue obligatoire dans le contrat de bail commercial. Cette loi rend obligatoire rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux au moment de l’arrivée du locataire. Cette étape est importante car elle va permettre de déterminer la répartition des travaux ainsi que des charges. Afin que cet état des lieux soit apprécié, il faudra faire un comparatif entre la sortie et l’entrée dans les lieux du locataire.

5. La résiliation du bail commercial

Le bail doit inclure les conditions de résiliation. Cela comprend également les motifs de résiliation anticipée et les préavis requis.

Dans le cadre d’une résiliation anticipée, encadrée par la loi, il est possible de résilier le bail dans plusieurs cas de figure :

• À la fin de chaque période triennale (3 6 9)
• En cas d’un accord commun de résiliation entre le locataire et le bailleur à tout moment du bail
• S’il y a destruction du local loué lors d’un évènement imprévu dans le bail, comme par exemple le décès du locataire.

Il y a d’autres points clés à prendre en compte tels que le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction, la durée du contrat, etc. Nous ferons prochainement un article sur tout ce qu’il y a à savoir sur le contrat du bail commercial.

 

Comment louer un local commercial ?

Définition d’un local commercial

On qualifie un local de « commercial » lorsqu’il est utilisé pour exercer une activité commerciale. Par la même occasion, un fonds de commerce se développe également dans ce local commercial. Les locaux commerciaux sont exploités par des personnes morales ou physiques inscrites au registre du Commerce et des sociétés. Ils peuvent également être inscrits à la Chambre des métiers.

Qui peut louer un local commercial ?

La location d’un local commercial est ouverte à plusieurs types d’acteurs. En premier lieu, elle concerne les entrepreneurs souhaitant établir un point de vente ou un lieu d’activité pour leur entreprise. Ils doivent néanmoins être inscrits soit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), soit à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA), conformément aux réglementations en vigueur.

De plus, les franchisés sont également éligibles à la location d’un local commercial pour y installer leur point de vente. Ce type de location est couramment utilisé dans le secteur de la franchise, permettant ainsi aux franchisés d’exploiter le concept de la marque dans un lieu dédié.

Les associations peuvent aussi louer un local commercial pour y installer leurs activités, à condition que ces dernières soient de nature commerciale.

 

Quelles sont les conditions pour louer un local commercial ?

Pour louer un local commercial, plusieurs conditions doivent être remplies. Dans un premier temps, le futur locataire doit être enregistré soit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), soit à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA), selon la nature de son activité.

Ensuite, le local commercial en question doit être adapté à l’activité que l’entrepreneur souhaite y exercer. Il faut donc prendre en compte les caractéristiques propres au local, comme sa superficie, son emplacement, mais aussi sa conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité.

De plus, le locataire doit pouvoir fournir certaines pièces justificatives, comme une pièce d’identité en cours de validité et des justificatifs de revenus. Le bailleur peut également demander à consulter les statuts de l’entreprise ainsi que le capital social.

Enfin, la signature d’un bail commercial est une étape cruciale dans le processus de location d’un local commercial. Ce document, qui doit être rédigé avec soin, établit les obligations respectives du bailleur et du locataire. Il précise notamment la durée de location, le montant du loyer, les conditions de révision du loyer, ainsi que les modalités de résiliation du bail.

Dans certains cas, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire pour transformer un local d’habitation en local commercial. Cette autorisation est délivrée par la mairie de la commune où se situe le local.

Quels documents pour louer un local commercial ?

• Justificatif d’identité : Passeport ou carte d’identité.
• Justificatif de domicile : Facture d’électricité, de gaz, d’eau, de téléphone (fixe ou mobile) ou dernier avis de taxe d’habitation.
• Justificatifs de revenus : Les trois derniers bilans pour une entreprise existante ou, pour une entreprise en création, un prévisionnel certifié par un expert-comptable.
• Extrait Kbis de moins de 3 mois pour les sociétés commerciales.
• Extrait du répertoire des métiers pour les artisans.
• Attestation d’inscription au registre des professions libérales pour les professions libérales.

Le propriétaire peut également demander d’autres documents comme les statuts de l’entreprise ou encore un plan de financement pour une entreprise en création.

Quelles sont les étapes pour louer un local commercial ?

Demande de location

Premièrement, le futur locataire doit rédiger une lettre de demande de location du local. De cette façon le bailleur sera informé de l’intérêt du locataire à louer son local.

Visite du local commercial

Par la suite, le bailleur fixe un rendez-vous avec le locataire pour visiter les locaux.

Négociations

Une fois la visite effectuée, vient la phase de négociation entre les deux parties si besoin, pour la location. Durant cette négociation, les deux parties peuvent discuter du loyer, de la durée du bail, des conditions de paiement, etc.

La préparation des documents

La préparation des documents est une étape cruciale dans le processus de location d’un local commercial. Elle permet au bailleur de vérifier la solvabilité et la fiabilité du locataire potentiel.

Signature du contrat du bail, paiement du dépôt de garantie et premier loyer

Une fois que tous les documents sont en ordre, le contrat de bail est signé avec le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Il est important de s’assurer de comprendre toutes les conditions du bail avant de procéder à la signature.

Aménagement du local

Après avoir officiellement loué le local, il est possible de commencer à aménager l’espace selon les besoins de l’activité commerciale. Cela peut comprendre des travaux de rénovation, l’achat de mobilier et d’équipement, etc.

Développement de l’activité

Une fois que le local est prêt, l’activité commerciale peut être ouverte et le service aux clients peut commencer.

Quelles sont les obligations du bailleur d’un local commercial ?

Entretien et réparations du local

La prise en charge des travaux fait partie des obligations les plus importantes du bailleur d’un local commercial. En effet, la charge des travaux peut être une source de conflits. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la répartition des charges est un point clé du contrat de bail commercial. Selon les articles 605 et 606 du Code Civil, voici la répartition des charges entre le locataire et le bailleur :

La charge des travaux pour le locataire : il prendra en charge les dépenses d’entretien et de réparation. Par exemple : les sanitaires, la peinture, les appareils électrique et ménagers, etc.

La charge des travaux pour le bailleur : les réparations les plus conséquentes sont à la charges du propriétaire. On parle notamment des réparations qui touche directement la structure du local (murs, toit, voûtes, etc.)

Garanties et assurances requises

Le bailleur d’un local commercial se doit de souscrire certaines assurances. En particulier, l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est souvent nécessaire pour couvrir les dommages qui pourraient survenir dans le local et impliquer sa responsabilité, notamment en cas de sinistre.

Toutefois, il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur de souscrire une assurance spécifique pour le local commercial en dehors du cas de copropriété. Néanmoins, cette assurance reste fortement recommandée pour protéger le bien immobilier contre les risques d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou de vandalisme.

De plus, le bailleur doit veiller à ce que le locataire ait bien souscrit une assurance couvrant les risques liés à son activité professionnelle.

Enfin, il est à noter que le contrat de bail peut prévoir des obligations d’assurances supplémentaires pour le bailleur. Il est donc crucial de bien lire et comprendre toutes les clauses de ce contrat.

La garantie d’une jouissance paisible des lieux

Le propriétaire du local commercial, est tenu de garantir à son locataire une occupation paisible des lieux. Dès son entrée dans les lieux, le locataire doit trouver le local en bon état. Le bailleur doit s’assurer que les infrastructures les plus importantes sont en bon état de marche. Cela comprend par exemple l’électricité, le chauffage et l’arrivée eau, et ce, durant toute la durée du bail. Le bailleur doit s’abstenir de tout acte ou comportement qui pourrait entraver l’utilisation du local. De ce fait il ne peut pas :

• venir vérifier le local à tout moment,
• prévoir des travaux qui pourraient déranger l’activité du locataire,
• installer une activité concurrentielle dans le même local.

 

Ne pas cacher des vices éventuels

La transparence est une valeur essentielle dans la relation entre un bailleur et un locataire. Dans ce cadre, le bailleur a l’obligation de ne pas dissimuler les défauts potentiels du local commercial.

Si le bailleur a connaissance de vices cachés, il doit les déclarer au locataire. Ces vices peuvent être des défauts de construction, des infiltrations d’eau ou encore une forte humidité. Ces problèmes peuvent entraver l’utilisation du local et donc affecter l’activité du locataire.

Il est important de souligner que le bailleur est tenu de garantir les vices cachés, même s’il n’en avait pas connaissance lors de la signature du bail. Cette obligation est prévue à l’article 1721 du Code Civil.

Cette obligation de transparence vise à protéger le locataire et à assurer une relation équilibrée entre les deux parties.

Louer un local commercial : avantages et inconvénients

Les avantages à louer un local commercial

Aménagement dans un lieu prêt à à l’emploi

S’installer dans un lieu déjà aménagé offre des avantages significatifs. Cela élimine le besoin d’investir du temps et de l’argent dans des travaux de rénovation ou de construction. Vous pouvez ainsi concentrer vos ressources sur le développement de votre activité commerciale.

• Gain de temps : Les locaux prêts à l’emploi sont généralement équipés de toutes les installations nécessaires à une activité commerciale. Ce qui élimine la nécessité de planifier et de réaliser des travaux d’aménagement.
• Économies d’argent : Les coûts associés à la rénovation ou à la construction d’un local commercial peuvent être considérables. En optant pour un lieu prêt à l’emploi, ces dépenses sont évitées.
• Flexibilité : Un local prêt à l’emploi permet une installation et un démarrage d’activité rapide. De plus, en cas de besoin de changer de local, la transition sera plus facile et moins coûteuse.

Il est toutefois crucial de faire une évaluation minutieuse du local avant de s’engager. Assurez-vous que l’agencement, la taille et les installations existantes correspondent bien aux besoins de votre entreprise.

 

Un bail commercial de longue durée pour développer son entreprise (3 6 9)

Le bail commercial de longue durée, également appelé bail 3 6 9, est bien adapté aux locataires souhaitant s’assurer une stabilité de location. Ce type de bail est particulièrement avantageux pour les entreprises qui ont besoin de temps pour amortir leurs investissements.

Le locataire a la possibilité de demander la résiliation du bail tous les 3 ans, ce qui donne une certaine flexibilité. De plus, la durée minimale de 9 ans s’accompagne d’un droit au renouvellement du bail, offrant une sécurité supplémentaire.

En ce qui concerne les bailleurs, ce type de bail leur garantit un revenu régulier sur une période prolongée. Cependant, comme tout contrat, il convient de bien en comprendre les clauses pour éviter tout risque lié à la durée du contrat.

Le potentiel d’un emplacement avantageux

La location d’un local commercial vous permet de tester le potentiel d’un emplacement. Dans un quartier d’affaires ou une rue commerçante, le choix de l’emplacement pourra déterminer votre rendement.

En optant pour la location, vous pouvez accéder à des emplacements stratégiques dans des quartiers commerciaux populaires, sans avoir à supporter le coût initial élevé associé à l’achat de ces emplacements.

Dans de nombreux quartiers commerciaux prospères, les prix de l’immobilier peuvent être prohibitifs pour l’achat, en particulier pour les petites entreprises ou les nouveaux entrepreneurs. Cependant, louer un local dans ces zones vous permet de bénéficier de la visibilité et de l’achalandage élevés associés à ces emplacements, sans avoir à mobiliser un capital important.

 

Les inconvénients à louer un local commercial

Absence d’équité

Contrairement à l’achat, la location ne vous permet pas de constituer un capital ou de bénéficier de l’appréciation de la valeur de la propriété au fil du temps.

En louant un local commercial, vous versez des loyers réguliers au propriétaire, mais ces paiements ne contribuent pas à l’acquisition de la propriété. Contrairement à un investissement dans l’immobilier, où vous construisez progressivement de l’équité à mesure que vous remboursez un prêt hypothécaire, la location ne vous permet pas de bénéficier de cet avantage financier à long terme. Au lieu de cela, vous êtes essentiellement un locataire à vie, sans actif tangible à la fin de votre bail.

Augmentation des loyers

Les baux commerciaux peuvent comporter des clauses qui permettent au propriétaire d’ajuster le loyer à intervalles réguliers, généralement annuellement. Ces augmentations peuvent se baser sur divers facteurs, tels que l’indice des prix à la consommation ou la demande sur le marché local. Pour les locataires, ces augmentations de loyer peuvent peser sur la rentabilité de l’entreprise, en particulier si elles surviennent de manière inattendue ou significative. Cela peut entraîner une augmentation des coûts d’exploitation et affecter la capacité de l’entreprise à générer des bénéfices.

 

Dépendance à la discrétion du propriétaire

Le locataire doit respecter la volonté du propriétaire. En effet, il se doit de respecter les conditions de location ainsi que les rénovations, augmentation de loyer, etc.

En louant un local commercial, vous dépendez largement des décisions du propriétaire en ce qui concerne la gestion et l’entretien de la propriété. Le propriétaire peut choisir d’augmenter le loyer, de modifier les conditions du bail ou même de ne pas renouveler le bail à la fin de la période de location. Cette incertitude peut rendre difficile la planification à long terme de votre entreprise et peut entraîner des perturbations et des coûts supplémentaires si vous devez déménager ou trouver un nouvel emplacement commercial.

 

Peut-on louer un local commercial en habitation ?

Il est en effet possible de transformer un local commercial en lieu d’habitation. Cependant plusieurs étapes sont nécessaires avant d’entamer le processus. Premièrement, si le local fait l’objet d’un bail commercial, il faut impérativement procéder à la résiliation du bail avant toute chose. Cela implique donc de respecter les modalités de résiliation, notamment la durée du contrat.

Par la suite, il faudra valider certaines formalités pour procéder à la transformation d’un local commercial en habitation. Il faut accomplir 3 formalités auprès de :

• l’urbanisme,
• du cadastre,
• pour un bien en copropriété.

Comment obtenir les coordonnées d’un propriétaire ou occupant d’un local commercial ?

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