Investir dans un local commercial : risque ou nouvelle opportunité ?

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07/07/2021
Prospection immobilière

 

Le commerce physique a souffert, ses dernières années, notamment à cause des attentats, la grève contre la réforme des retraites, les gilets jaunes, puis la crise sanitaire… Le e-commerce, de son côté, se renforce. Les investisseurs se questionnent sur l’avenir du commerce traditionnel. 

L’immobilier commercial en crise

Dans un premier temps, la digitalisation des modes de consommation a fragilisé considérablement l’immobilier commercial, composé de terrains et de locaux à usage commercial. Puis, d’autres évènements ont continué à ébranler ce secteur comme les attentats, les gilets jaunes, les grèves et dernièrement la crise sanitaire de COVID19. 
La digitalisation des nouveaux modes de consommation a affaibli le modèle économique et la capacité d’innovation des acteurs du secteur. Les commerçants indépendants, les enseignes et les réseaux ont mis du temps à changer leur force de vente et opérationnelle vers une stratégie omnicanale. Les bailleurs, eux, pratiquent la décorrélation des valeurs locatives, la fonte des marges d’exploitation de leurs locataires commerçants. La crise sanitaire a provoqué un assez gros choc qui pousse les acteurs de l’immobilier commercial à rentrer dans l’économie numérique du 21ème siècle.

Le COVID19 a débloqué des opportunités 

La crise sanitaire n’a pas aidé les investisseurs. En effet, elle a provoqué pas mal de questionnement sur la capacité de reprise du commerce physique. De plus, l’Etat a mis en place un amendement qui engage les bailleurs à déduire les loyers non perçus durant le confinement, et également un moratoire de la convention citoyenne sur l’artificialisation des sols qui bloque le développement de zones commerciales en ville. Ces deux mesures, n’incitent pas les investisseurs à injecter du cash dans l’immobilier commercial.

Malgré tous ces indicateurs, c’est souvent pendant une crise que l’on peut trouver de bonnes opportunités d’investissement. La crise est la raison de la fermeture de nombreux commerces qui étaient sûrement déjà condamnés, dans certaines villes qui avaient peu d’attractivité commerciale. Une nouvelle génération de bailleurs arrive sur le marché avec des projets novateurs basés sur les nouveaux modes de consommation du 21ème siècle. Par exemple, la création de la foncière Belleville par Sébastien de Hulster. Ce projet est fondé sur la revitalisation des territoires délaissés (Banlieues, villages, zones périurbaines, villes moyennes) et de faire une barrière à l’entrée contre les purs players d’internet, avec une expérience shopping dans un écosystème de commerces et de lieux de vie soigneusement étudiés.

Les investisseurs vont devoir s’adapter aux nouvelles dynamiques du marché

Si les investisseurs souhaitent investir dans un local commercial, ils vont devoir s’adapter aux nouvelles dynamiques du marché.
Les bailleurs propriétaires d’emplacements n°1 auront encore le pouvoir d’imposer des baux commerciaux classiques (période d’engagement de minimum 3 ans pour les locataires). Pour les emplacements n°1bis, n°2 et n°3 vont devoir se mettre sur la location éphémère (coworking par exemple). Cette élasticité provient des commerçants qui veulent réduire leurs charges fixes pour contrer l’instabilité du marché du commerce physique. Si, cette dernière est bien gérée, elle peut être plus rentable que le bail commercial classique, en effet, la rentabilité peut être multipliée par 3 au mètre carré.

Pour le bail commercial classique, les commerçants vont générer une part de leur chiffre d’affaires sur internet et ne voudront pas que leur bailleur en tire profit. L’investisseur devra se baser seulement sur le chiffre d’affaires réalisé en magasin pour estimer le loyer et le taux d’effort moyen (% du loyer sur le chiffre d’affaires). Les techniques d’estimation vont se complexifiées avec le click and collect, les livraisons…

 


Pour finir, les investisseurs vont devoir aimer encore plus le risque dans un marché très instable et fragile. Dans les prochaines années, les meilleures opportunités de rentabilités sont les emplacements n°1bis, n°2 et n°3. Les bails commerciaux classiques restent la chasse gardée des foncières institutionnelles.