Immobilier commercial : quel avenir pour le commerce traditionnel ?

Le commerce physique a souffert ces dernières années notamment à cause de plusieurs évènements. En effet, il y a eu les attentats, la grève contre la réforme des retraites, les gilets jaunes, puis la crise sanitaire… Le e-commerce, de son côté, se renforce. Les investisseurs se questionnent sur l’avenir de l’immobilier commercial et plus précisément du commerce traditionnel. 

L’immobilier commercial en crise

Dans un premier temps, la digitalisation des modes de consommation a fragilisé considérablement l’immobilier commercial.  Puis, d’autres évènements ont continué à ébranler ce secteur. En effet, il y a les attentats, les gilets jaunes, les grèves et dernièrement la crise sanitaire de COVID19. 

Cette digitalisation a affaibli le modèle économique ainsi que la capacité d’innovation des acteurs du secteur. Par conséquent ces derniers ont mis du temps à amener leur force de vente et force opérationnelle vers une stratégie omnicanale. Les bailleurs, eux, pratiquent la décorrélation des valeurs locatives, la fonte des marges d’exploitation de leurs locataires commerçants.

La crise sanitaire a provoqué un choc qui pousse les acteurs de l’immobilier commercial vers l’économie numérique.

Le COVID19 a débloqué des opportunités 

La crise sanitaire n’a pas aidé les investisseurs. En effet, elle a provoqué pas mal de questionnement sur la capacité de reprise du commerce physique. De plus, l’Etat a mis en place un amendement qui engage les bailleurs à déduire les loyers non perçus durant le confinement.

Il faut savoir qu’il y a eu également un moratoire de la convention citoyenne sur l’artificialisation des sols. En effet, cela donc bloque le développement de zones commerciales en ville. Ces deux mesures, n’incitent pas les investisseurs à injecter du cash dans l’immobilier commercial. Malgré tous ces indicateurs, c’est souvent pendant une crise que l’on peut trouver de bonnes opportunités d’investissement.

La crise est la raison de la fermeture de nombreux commerces qui étaient sûrement déjà condamnés, dans certaines villes qui avaient peu d’attractivité commerciale. Une nouvelle génération de bailleurs arrive sur le marché avec des projets novateurs basés sur les nouveaux modes de consommation du 21ème siècle. Par exemple, la création de la foncière Belleville par Sébastien de Hulster.

Ce projet est fondé sur la revitalisation des territoires délaissés (Banlieues, villages, zones périurbaines, villes moyennes) et de faire une barrière à l’entrée contre les purs players d’internet, avec une expérience shopping dans un écosystème de commerces et de lieux de vie soigneusement étudiés.

Les investisseurs vont devoir s’adapter aux nouvelles dynamiques du marché

Si les investisseurs souhaitent investir dans un local commercial, ils vont devoir s’adapter aux nouvelles dynamiques du marché.

Les bailleurs propriétaires d’emplacements n°1 auront encore le pouvoir d’imposer des baux commerciaux classiques. Pour les emplacements n°1bis, n°2 et n°3 vont devoir se mettre sur la location éphémère (coworking par exemple).

Cette élasticité provient des commerçants qui veulent réduire leurs charges fixes pour contrer l’instabilité du marché du commerce physique. Si, cette dernière est bien gérée, elle peut être plus rentable que le bail commercial classique. Par conséquent, la rentabilité peut être multipliée par 3 au mètre carré.

Pour le bail commercial classique, les commerçants vont générer une part de leur chiffre d’affaires sur internet et ne voudront pas que leur bailleur en tire profit. L’investisseur devra se baser seulement sur le chiffre d’affaires réalisé en magasin pour estimer le loyer et le taux d’effort moyen (% du loyer sur le chiffre d’affaires). Les techniques d’estimation vont se complexifiées avec le click and collect, les livraisons…

Par conséquent, les investisseurs vont devoir aimer encore plus le risque dans un marché très instable et fragile. Dans les prochaines années, les meilleures opportunités de rentabilités sont les emplacements n°1bis, n°2 et n°3. Les bails commerciaux classiques restent la chasse gardée des foncières institutionnelles. 

Telescop : l’outil de prospection pour l’immobilier commercial 

Grâce à Telescop, il vous est possible de retrouver les occupants personnes morales du secteur que vous souhaitez. Ainsi à l’aide de nos filtres, vous allez pouvoir prospecter de façon ciblée. En effet, vous allez pouvoir choisir de géolocaliser des occupants de locaux commerciaux et obtenir différentes informations. Vous aurez accès au chiffre d’affaires de l’entreprise, au scoring financier, à la surface du bâtiment, etc.

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