Quels sont les enjeux d’une évaluation de fonds de commerce en 2025 ?
L’évaluation d’un fonds de commerce représente une étape déterminante pour les professionnels de l’immobilier lors d’une transaction commerciale. Pour établir une valorisation précise, vous devez maîtriser les différentes méthodes de calcul et prendre en compte l’ensemble des éléments corporels et incorporels. Retrouvez dans cet article les techniques d’évaluation et les facteurs clés pour déterminer la juste valeur d’un fonds de commerce.
Quelques chiffres clés sur l’évaluation de fonds de commerce en 2025
L’évaluation des fonds de commerce en 2025 repose principalement sur des ratios liés au chiffre d’affaires, à la rentabilité et à la nature du secteur d’activité. Voici les principaux chiffres et tendances issus des dernières études et barèmes professionnels :
Quel est le barème d’évaluation des fonds de commerce ? (BODACC, BCE, INPI)
L’évaluation d’un fonds de commerce en France repose sur des barèmes sectoriels utilisés par les professionnels et l’admnistration fiscale. Ces barèmes sont établis à partir de l’analyse des transacations publiées au BODACC, ainsi que des données financières collectées par la BCE et l’INPI. Ces barèmes sont essentiels pour estimer la valeur d’un commerce lors d’une cession ou d’une acquisition. L’évaluation s’effectue en appliquant des ratios spécifiques au chiffre d’affaires hors taxes (CA HT). Une autre méthode consiste à utiliser l’excédent brut d’exploitation (EBE). Ces ratios varient selon le secteur d’activité concerné.
Il est important de noter que ces barèmes sont des références indicatives et qu’une évaluation précise doit également prendre en compte d’autres facteurs tels que la rentabilité, l’emplacement, la notoriété de l’enseigne, et les conditions du bail commercial.
Les méthodes d’évaluation courantes
- Pourcentage du chiffre d’affaires (CA HT) : Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage spécifique au CA HT annuel du commerce. Par exemple, une boulangerie peut être évaluée entre 70% et 130% de son CA HT annuel.
- Multiples de l’EBE : l’EBE, indicateur de rentabilité est multiplié par un coefficient propre au secteur pour estimer la valeur du fonds. Par exemple, dans la restauration, ce coefficient est généralement autour de 3.
- Méthode comparative : Elle consiste à comparer le commerce à d’autres similaires récemment vendus, en tenant compte de facteurs tels que l’emplacement, la taille et la rentabilité.
Barème d’évaluation des fonds de commerce en 2025
| Secteur | Ration d’évaluation (par rapport au CA HT) |
| Restaurants | 50% à 120% |
| Boulangeries | 70% à 130% |
| Commerces de détail | 30% à 100% |
| Bars-tabacs | Jusqu’à 1,4 fois le chiffre d’affaires |
| Cafés | 1,1 fois le chiffre d’affaires |
| Supermarchés | Environ 20% du chiffre d’affaires |
| Fonds de commerce (moyenne) | Près de 60 % du chiffre d’affaires annuel |
| Pharmacies | 60% à 110% du chiffre d’affaires HT |
| Garage automobile | 35% à 50% |
| Agence de voyages | 25 % à 100% |
Les fonds de commerces les plus convoités en 2025
Bars, brasseries et tabacs :
21% des recherches concernent des fonds de commerce à moins de 200 000 € (notamment bars, brasserie, tabacs). Les tabacs-presse-loto restent attractifs jusqu’à 500 000 €. Leur forte présence en milieu urbain est un réel avantage. Ils enregistrent une forte demande au-delà de 1 million.
Les restaurants
31% des acheteurs s’intéressent aux restaurants entre 100 000 € et 200 000€. Il y a un fort engouement malgré une concurrence accrue. Comme pour les bars et tabac, l’emplacement des restaurants est la clé de leur succès !
Les boulangeries-pâtisseries
27% des recherches pour les boulangeries-pâtisseries se situent dans la tranche 100 000 € à 200 000 €, avec une valorisation moyenne comprise entre 70% et 130% du chiffre d’affaires HT. Les fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie restent particulièrement attractifs en 2025, notamment dans les zones urbaines et centres-villes où la demande est soutenue. La rentabilité de ces commerces dépend fortement de leur emplacement et de la qualité de leurs équipements de production.
Hôtels, Hôtels – Restaurants
Une forte demande en zones touristiques avec des investissements élevés. Il y a un pic de recherche entre 500 000€ et plus de 2 millions d’euros. Les coefficients d’évaluation varient significativement selon l’emplacement :
- En région parisienne : jusqu’à 263% du chiffre d’affaires HT
- Dans les zones littorales : plus de 125% du chiffre d’affaires HT
- Dans les zones touristiques intérieures : entre 80% et 200% selon la catégorie
Pour évaluer précisément un hôtel en zone touristique, vous devez analyser :
- La saisonnalité de l’activité et son impact sur le chiffre d’affaires
- Le taux d’occupation moyen sur l’année
- La qualité des équipements (restaurant, spa, salles de séminaire)
- Le potentiel de développement de la zone touristique
- L’état de la concurrence locale
L’évaluation doit également prendre en compte le classement de l’établissement (nombre d’étoiles) qui influence directement sa valorisation. Les hôtels 4 et 5 étoiles bénéficient généralement des coefficients les plus élevés, particulièrement dans les destinations prisées.
Garage et commerces de proximité
Le marché des garages et commerces de proximité attire 23% des recherches d’acquéreurs dans la tranche 200 000 € à 400 000 €. Pour évaluer précisément ces fonds de commerce, vous devez analyser les données spécifiques du secteur automobile et commercial.
Les garages bénéficient d’une valorisation moyenne de 50% à 90% du chiffre d’affaires HT, selon leur localisation et leurs équipements. Un garage moderne avec pont élévateur et diagnostic électronique obtiendra une meilleure valorisation qu’une structure traditionnelle.
Les commerces de proximité voient leur évaluation varier entre 40% et 80% du CA HT. Vos critères d’analyse doivent inclure la densité de population, la présence de zones résidentielles en développement et l’accessibilité. Un diagnostic précis de l’excédent brut d’exploitation sur les 3 dernières années vous permettra d’affiner votre évaluation.
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Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Définition
Un fonds de commerce est un ensemble d’éléments corporels et incorporels qui constituent une entreprise commerciale ou industrielle, dont l’estimation d’un fonds nécessite une expertise approfondie selon le secteur d’activité concerné. Il faut savoir qu’à ce jour, il n’existe pas de définition légale du fonds de commerce, bien que la cession de fonds soit strictement encadrée par la loi. Cependant, les articles L.141-5 et L.142-2 du Code de commerce énumèrent les éléments qui le constituent et définissent les coefficients d’évaluation, notamment l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation), pour déterminer sa valeur. Pour une estimation précise, il est recommandé de faire appel à un expert qui analysera les années restantes du bail et l’ensemble des composantes du fonds.
Les éléments qui constituent un fonds de commerce
Les éléments dits « corporels »
Ils renvoient aux éléments tangibles et physiques. Ils comprennent les biens matériels utilisés dans une activité commerciale.
Les stocks : les marchandises des commerçants.
Le matériel et les équipements : tous les biens matériels qui sont utilisés dans l’activité commerciale, comme les machines, les outils, les équipements informatiques, les véhicules, etc.
Les agencements et aménagements : il s’agit de toutes les installations spécifiques dans le local commercial, comme les agencements intérieurs, les décorations, les agencements spéciaux, etc.
Les biens mobiliers : cela inclut les biens mobiliers utilisés dans l’entreprise, bureaux, appareils électroménagers, équipements de cuisine, etc.
Les éléments dits « incorporels »
La clientèle : l’ensemble des relations commerciales que l’entreprise a établies.
Le nom commercial et l’enseigne : le nom commercial correspond au nom sous lequel l’entreprise est connue au public. L’enseigne est le signe distinctif apposé sur le local pour identifier l’établissement.
Les marques, brevets et droits de propriété intellectuelle.
Les contrats et les droits attachés : les contrats commerciaux, avec la clientèle, les fournisseurs, etc.
Comment évaluer la valeur d’un fonds de commerce ?
À quel moment faire une estimation d’un fonds de commerce ?
L’estimation d’un fonds de commerce s’avère nécessaire dans plusieurs situations stratégiques pour votre activité professionnelle. Les cas les plus fréquents concernent la vente ou l’acquisition d’un bien, mais aussi la recherche de financement auprès des banques.
Une valorisation précise vous permet également d’optimiser votre patrimoine commercial lors d’une transmission familiale ou d’un apport en société. Dans le cadre d’une succession ou d’un divorce, l’évaluation du fonds devient indispensable pour déterminer sa juste valeur.
Pour garantir une estimation fiable, faites appel à un professionnel qui maîtrise les spécificités de votre secteur d’activité et les performances de l’entreprise. Son expertise vous aidera à prendre en compte l’emplacement géographique, la masse salariale et les fonds de commerce similaires dans votre zone.
Les éléments à prendre en compte pour la valorisation d’un fonds de commerce
Étudier le secteur de marché
L’analyse du secteur de marché va vous permettre d’évaluer la présence des concurrents directs et indirects de votre industrie. Grâce à cette analyse, vous allez pouvoir déterminer le potentiel du fonds de commerce vis-à-vis de ses concurrents et selon le secteur d’activité. De plus, cette étude vous permet d’évaluer la demande actuelle et future pour les produits ou services offerts par le fonds de commerce. Ainsi, vous pourrez déterminer si le marché est en croissance, stable ou en déclin, et anticiper les évolutions potentielles de la demande.
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Analyser l’environnement et les tendances du marché
L’analyse de l’environnement joue un rôle crucial dans l’évaluation d’un fonds de commerce. Cette étude vous permet d’identifier et de mesurer l’impact des facteurs externes sur les performances et la valeur du fonds. L’environnement économique constitue le premier élément à examiner : analysez les indicateurs de croissance du marché, le niveau d’inflation et la santé économique globale du secteur pour évaluer sa stabilité.
Les données démographiques représentent le second axe d’analyse majeur. Vous devez étudier en détail la composition de la population locale : nombre d’habitants, tranches d’âge, pouvoir d’achat et habitudes de consommation. Ces informations vous permettront d’adapter votre stratégie commerciale et d’anticiper les évolutions du marché. L’analyse doit également intégrer les aspects juridiques, socioculturels et technologiques qui peuvent impacter l’activité. La compréhension approfondie des comportements d’achat de votre cible vous aidera à identifier les opportunités de développement et à anticiper les risques potentiels pour le fonds de commerce.
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Le droit du bail
L’analyse du droit du bail est d’une grande importance. Elle permet de comprendre les termes et les conditions spécifiques du contrat de bail. Cela inclut la durée du bail, les modalités de renouvellement, les obligations des parties (le locataire et le bailleur), les clauses de résiliation, les conditions de révision du loyer, les modalités de cession ou de sous-location, etc. Comprendre ces conditions est essentiel pour évaluer les droits et les responsabilités du locataire et s’assurer que le bail est favorable au fonds de commerce.
En effet, grâce à cette analyse, vous allez pouvoir déterminer les coûts liés à la location du bien immobilier. De plus, il vous sera possible de comprendre les obligations spécifiques du locataire envers le bailleur (loyer, charges locatives, dépôt de garantie, etc.) Dans cette analyse, vous pourrez également retrouver les obligations du locataire envers le bailleur, tel que le maintien du bien en bon état par exemple. L’objectif est de respecter au mieux les engagements contractuels. Pour finir, cette analyse du droit du bail vous permettra de comprendre et d’anticiper les négociations et renouvellement du bail.
Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le bail commercial dans notre article.
La santé financière de l’entreprise
Il faut savoir que notre outil de prospection vous permet aussi de visualiser la santé financière des fonds de commerce. Grâce à un code couleur, vous avez une vision directe de la santé financière des fonds de commerce sur votre secteur. Cette analyse va être indispensable et pertinente. Premièrement, elle va vous permettre d’analyser la rentabilité de l’entreprise en examinant son état financier. Sur Telescop, vous avez accès aux données d’évaluation du fonds de commerce comme le bilan ainsi que les transactions passées.
Deuxièmement, vous pourrez analyser les flux de trésorerie ainsi que la solvabilité du fonds de commerce. Cela vous permettra d’identifier si le fonds de commerce génère suffisamment de liquidités pour couvrir les dépenses opérationnelles. En ce qui concerne la solvabilité, cela concernera la capacité à rembourser des dettes à court et long terme.
Cette analyse vous sera bénéfique pour prendre une décision éclairée, évaluer la rentabilité, de gestion du risque financier, gérer la planification financière et la négociation de prix. Elle constitue un outil précieux pour maximiser les bénéfices et minimiser les risques dans le domaine de l’investissement immobilier.
Les actifs corporels et incorporels
Évidemment, l’analyse des biens corporels et incorporels est importante pour l’évaluation d’un fonds de commerce, car elle permet de comprendre la valeur totale des actifs de l’entreprise, leur contribution à la rentabilité et leur impact sur la valorisation globale. Pour réaliser une estimation d’un fonds précise, vous devez examiner en détail :
- Les actifs corporels :
- Le matériel et les équipements techniques
- Les agencements et installations spécifiques
- Les arts de la table et le mobilier pour les établissements de restauration
- Les stocks et marchandises
- Les actifs incorporels :
- Les contrats de travail en cours et la masse salariale
- Les charges sociales et obligations légales
- Les brevets, licences et droits de propriété
- Les contrats commerciaux et partenariats
Votre approche doit également tenir compte de la conjoncture économique du secteur et des critères importants comme l’emplacement, la zone de chalandise et le potentiel de développement. Dans le cadre d’une cession de fonds, ces éléments fourniront des informations clés pour la prise de décision, la négociation et la valorisation financière du fonds de commerce.
Le bénéfice du fonds de commerce
La rentabilité constitue un indicateur majeur dans votre analyse d’un fonds de commerce. Pour calculer le bénéfice réel, vous devez retraiter le résultat fiscal en réintégrant les éléments déductibles comme la rémunération du dirigeant et les charges sociales.
Cette analyse du bénéfice s’effectue sur une période de 3 ans minimum pour lisser les variations conjoncturelles. Un coefficient multiplicateur, variant de 3 à 8 selon votre secteur d’activité et la localisation, est ensuite appliqué au bénéfice moyen pour déterminer la valeur du fonds.
La Chambre de commerce recommande de porter une attention particulière aux spécificités du fonds comme le montant du loyer et les frais de recherche engagés. Un diagnostic approfondi de la structure des coûts vous permettra d’identifier les leviers d’optimisation de la rentabilité.
Comment calculer le prix d’un fonds de commerce ?
Il existe 3 méthodes de calcul pour l’évaluation d’un fonds de commerce.
Évaluation par rentabilité (par bénéfice)
L’intérêt de cette méthode est de déterminer à l’avance si la rentabilité sera suffisante. Elle est souvent utilisée pour les entreprises en bonne croissance ou avec de bonnes perspectives de développement. Cette méthode se concentre sur la rentabilité du fonds de commerce en calculant sa valeur en fonction des bénéfices générés et de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation).
Pour établir le prix de vente d’un fonds de commerce selon cette approche, vous devez analyser :
- La vitesse de rotation des stocks et leur valorisation
- Le multiple des bénéfices (généralement entre 3 et 8 fois l’EBE selon le secteur)
- Le multiple de l’EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement)
- Le multiple du chiffre d’affaires
Cette méthode est particulièrement pertinente dans le cadre d’une cession de fonds car elle permet d’évaluer précisément la capacité du repreneur à générer des bénéfices suffisants pour :
- Assurer sa rémunération
- Couvrir les charges d’exploitation
- Rembourser un éventuel emprunt bancaire
- Maintenir un niveau d’EBE satisfaisant pour pérenniser l’activité
Évaluation par total des actifs disponibles
On va ici regarder les actifs disponibles. En effet, on va estimer leur valeur et soustraire les dettes et les passifs de la valeur totale des actifs corporels et incorporels. Cette méthode est plutôt utilisée pour les entreprises en difficulté financière ou bien lorsqu’il est difficile d’évaluer les futures perspectives de croissance.
Pour établir une valorisation précise selon cette méthode, vous devez :
- Évaluer les actifs corporels :
- Le matériel d’exploitation et les équipements techniques
- Les agencements et installations
- Le mobilier et le matériel de bureau
- Les stocks et marchandises disponibles
- Les véhicules d’entreprise
- Estimer les actifs incorporels :
- La valeur de la clientèle et son potentiel de fidélisation
- Les droits au bail et leur durée restante
- Les brevets et licences d’exploitation
- Le nom commercial et l’enseigne
- Les contrats commerciaux en cours
- Calculer les passifs à déduire :
- Les dettes bancaires et financières
- Les dettes fournisseurs
- Les charges sociales et fiscales
- Les provisions pour risques
- Les emprunts en cours
Une fois l’ensemble de ces éléments valorisés, vous additionnez la valeur des actifs corporels et incorporels, puis vous soustrayez le montant total des passifs pour obtenir la valeur nette du fonds de commerce. Cette approche vous permet d’avoir une vision claire et objective de la valeur patrimoniale de l’entreprise, particulièrement utile dans le cadre d’une cession ou d’une restructuration.
Évaluation par chiffre d’affaires
C’est la méthode la plus utilisée par les professionnels. En effet, cette méthode de calcul donne une image fiable et fidèle du niveau d’activité auquel l’acheteur du fonds de commerce peut s’attendre. C’est un calcul plutôt simple et rapide à mettre en œuvre. Afin de pouvoir réaliser ce calcul, vous devez :
- Obtenir les bilans des 3 dernières années d’exploitation
- Calculer la moyenne du chiffre d’affaires HT sur cette période
- Appliquer un coefficient multiplicateur transmis par le centre des impôts, qui varie selon le secteur d’activité
Le coefficient appliqué dépend de plusieurs facteurs :
- La localisation du fonds de commerce (zone urbaine, rurale, touristique)
- Le type d’activité exercée (commerce, service, artisanat)
- La taille du marché et le potentiel de développement
- L’état de la concurrence locale
Pour affiner votre évaluation, vous devez également prendre en compte :
- L’évolution du chiffre d’affaires sur les 3 dernières années (en hausse, stable ou en baisse)
- La saisonnalité de l’activité et son impact sur les revenus
- La structure des coûts et la marge brute dégagée
- La qualité et la fidélité de la clientèle
Cette méthode, bien que largement utilisée, gagne à être complétée par d’autres approches comme l’analyse de l’EBE ou la valorisation des actifs pour obtenir une estimation plus précise de la valeur du fonds de commerce.
FAQ
Sous quel format faire son évaluation de fonds de commerce ?
Pour structurer efficacement votre évaluation, privilégiez un document professionnel comprenant trois parties essentielles. La première section présente une synthèse des données financières clés sur les trois derniers exercices, accompagnée des ratios sectoriels applicables à votre activité.
La deuxième partie détaille votre analyse qualitative : emplacement, état des locaux et équipements, potentiel de développement. N’oubliez pas d’inclure des visuels (photos, plans) et documents officiels (bail, licences) en annexe.
La dernière section expose votre valorisation finale en comparant les résultats des différentes méthodes utilisées. Un tableau récapitulatif mettant en parallèle les forces et points d’attention du fonds renforce le caractère professionnel de votre évaluation.
Le prix de vente d’un fonds de commerce est-il HT ou TTC ?
Le prix de vente d’un fonds de commerce s’exprime généralement hors taxes (HT) dans les transactions entre professionnels. Cette pratique découle de l’article 257 bis du Code Général des Impôts qui prévoit une exonération de TVA lors des cessions entre assujettis.
Pour le calcul basé sur le chiffre d’affaires, vous devez considérer les spécificités de votre secteur. Les barèmes professionnels peuvent se référer au CA TTC pour certaines activités comme la restauration, ou au CA HT pour d’autres comme les garages automobiles.
Dans votre analyse, prenez en compte la moyenne des trois derniers exercices et appliquez le coefficient multiplicateur adapté à votre activité. Un expert-comptable peut vous accompagner dans cette évaluation pour optimiser le montage fiscal de la transaction.
Combien de temps faut-il pour réaliser une évaluation de fonds de commerce
La durée d’évaluation pour réaliser une évaluation d’un fonds de commerce en France varie en fonction de plusieurs facteurs. À commencer par la complexité de l’activité, la disponibilité des documents comptables et la méthode d’évaluation choisie. Les délais généralement observés :
- Par la méthode du chiffre d’affaires ou par comparaison : en quelques jours si les documents comptables sont disponibles et à jour.
- Évaluation approfondie : c’est une approche nécessite une analyse détaillée de l’EBE, des charges, des contrats en cours, etc. Elle peut prendre 1 à 3 semaines, en fonction de la complexité du dossier et de la réactivté des parties concernées.
- Le tempos
Ce qu’il faut retenir
Voici les points essentiels à retenir sur l’évaluation d’un fonds de commerce :
Les éléments fondamentaux de l’évaluation :
- L’analyse approfondie du secteur de marché et de la concurrence
- L’étude détaillée de l’environnement et des tendances
- L’examen du droit au bail et des conditions contractuelles
- L’évaluation de la santé financière de l’entreprise
- L’inventaire précis des actifs corporels et incorporels
Les 3 principales méthodes de calcul :
- La méthode par rentabilité : basée sur l’EBE et les bénéfices
- L’évaluation par actifs disponibles : actifs totaux moins passifs
- Le calcul par chiffre d’affaires : la méthode la plus utilisée, avec application d’un coefficient multiplicateur selon le secteur
Les ratios sectoriels clés :
- Restaurants : 50% à 120% du CA HT
- Boulangeries : 70% à 130% du CA HT
- Bars-tabacs : jusqu’à 140% du CA HT
- Hôtels : de 80% à 263% selon la localisation
- Garages : 35% à 50% du CA HT
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