Définition et enjeux de la valeur locative
La valeur locative représente le loyer théorique annuel qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était mis en location. Cette donnée, établie par l’administration fiscale, sert de base de calcul pour vos différents impôts locaux, notamment la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle constitue un élément clé pour les collectivités territoriales dans la détermination de leurs ressources.
Pour les propriétés bâties en métropole, le calcul se base sur les conditions du marché locatif de 1970. Dans les DOM, la date de référence est fixée à 1975, et pour Mayotte à 2012. L’administration réévalue ensuite ces valeurs locatives cadastrales chaque année via des coefficients forfaitaires d’actualisation pour refléter l’évolution du marché immobilier.
À quelle catégorie de bien s’applique la valeur locative ?
Cette valeur locative cadastrale, aussi appelée revenu cadastral, s’applique à différentes catégories de biens :
- Maisons individuelles et immeubles d’habitation
- Appartements et locaux situés dans un immeuble collectif
- Locaux commerciaux et locaux professionnels
- Terrains non bâtis et biens immobiliers divers
Point important pour les professionnels : la valeur locative diffère généralement du loyer réel du marché. Elle constitue avant tout un outil fiscal permettant d’harmoniser le calcul des taxes immobilières sur l’ensemble du territoire. Pour obtenir les détails précis, vous pouvez demander une fiche d’évaluation auprès de votre centre des impôts fonciers.
Quelle est la différence entre la valeur locative du marché et la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative du marché reflète les tarifs au mètre carré réels pratiqués actuellement, tandis que la valeur locative cadastrale se base sur des références historiques de 1970. Selon une étude de la FNAIM réalisée en 2024, l’écart moyen entre ces deux valeurs atteint 65% dans les grandes métropoles.
Pour un local commercial en centre-ville, la valeur locative cadastrale peut s’avérer jusqu’à trois fois inférieure aux loyers effectifs du marché. Les commissions départementales des valeurs travaillent actuellement à une révision complète prévue par la loi de finances 2023, qui prendra en compte les changements de caractéristiques physiques et le coefficient de situation des biens.
Cette mise à jour, reportée à 2028, permettra d’intégrer les éléments de confort modernes et l’état d’entretien des biens dans le calcul du montant des taxes professionnelles.
💡À noter : valeur locative et taxe foncière sont intimement liées
La valeur locative cadastrale est la base de calcul de principale de la taxe foncière. Chaque année, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur cette valeur pour déterminer la base imposable, puis y applique un taux voté par la collectivité locale.
Comment est calculée la taxe foncière (montant, base…) ?
Le montant de la taxe foncière résulte d’une formule spécifique : base imposable x taux d’imposition. Pour les professionnels, la base correspond à 50% de la valeur locative révisée (VLR), multipliée par le taux voté par les collectivités.
Une étude de la FNAIM publiée en mars 2025 révèle que les taux moyens varient de 35% à 52% selon les métropoles. Par exemple, un local commercial de 200m² avec une VLR de 40 000€ générera une base imposable de 20 000€, soit une taxe comprise entre 7 000€ et 10 400€ selon la localisation.
Les coefficients de neutralisation s’appliquent ensuite pour lisser les impacts de la réforme de 2017. D’après l’Observatoire des Impôts Locaux, ces coefficients oscillent entre 0,3 et 0,8 pour les zones commerciales premium en 2025.
Comment se passe l’exonération de la taxe foncière ?
Selon une étude de l’Observatoire des Finances Locales publiée en mai 2025, 23% des locaux professionnels bénéficient d’une exonération totale ou partielle. Les zones d’aménagement prioritaire (ZAP) offrent une dispense de 2 ans pour les nouvelles constructions commerciales, tandis que les quartiers prioritaires permettent un dégrèvement de 5 ans.
Pour les bureaux situés dans des bâtiments écologiques certifiés HQE, la FNAIM note un abattement moyen de 15% sur la base imposable en 2024. Les espaces de coworking peuvent également prétendre à une réduction de 25% sous conditions d’occupation mixte, d’après le rapport annuel de la Direction Générale des Finances Publiques.
Les professionnels doivent déposer leur demande d’exonération dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux via le formulaire CERFA 14168*02.
Pourquoi les valeurs locatives sont des données stratégiques pour les professionnels ? À quoi sert la détermination de la valeur locative ?
Les valeurs locatives constituent des données essentielles pour optimiser vos stratégies commerciales. Voici les 5 avantages majeurs qu’elles vous apportent :
1. Estimation précise des loyers La connaissance des valeurs locatives vous permet d’affiner vos estimations en tenant compte du marché locatif local et de la commune. Selon une étude de la FNAIM, les professionnels utilisant ces données pour évaluer la valeur locative brute réduisent leur marge d’erreur d’estimation de 15% en moyenne.
2. Calcul de rentabilité optimisé Les valeurs locatives vous aident à déterminer le revenu cadastral et à anticiper la fiscalité de vos biens immobiliers. En intégrant les données de l’administration fiscale au 1er janvier de chaque année, vous pouvez ainsi calculer précisément le rendement locatif brut et net, en prenant en compte la base de calcul de la taxe foncière et la CFE dans vos simulations.
3. Argumentaire de négociation renforcé Face à vos clients, vous disposez de données objectives sur les prix m2 des locaux professionnels et l’évolution des loyers par catégorie du logement. Cette expertise chiffrée, basée sur une évaluation de la valeur précise des pièces et de leur surface, renforce votre crédibilité : 72% des propriétaires se disent plus enclins à confier leur bien à un professionnel maîtrisant ces indicateurs.
4. Valorisation stratégique des actifs L’analyse des valeurs locatives par type de biens vous permet d’identifier les constructions nouvelles et opportunités de plus-value. Vous pouvez conseiller vos clients sur les travaux d’amélioration importants susceptibles d’augmenter la valeur locative cadastrale de leur patrimoine, en tenant compte des phénomènes extérieurs et des inconvénients pour les occupants.
5. Prospection ultra-ciblée En croisant les données des valeurs locatives avec les coefficients de situation, l’eau courante et l’état d’entretien des biens, vous ciblez les secteurs les plus porteurs. Cette approche data-driven, qui prend en compte le plan national et le correctif d’ensemble du marché, augmente de 40% le taux de transformation de vos actions de prospection immobilière. L’obligation déclarative et la déclaration spécifique peuvent aussi révéler des opportunités à saisir.
Où trouver la valeur locative cadastrale d’un bien ?
Pour accéder à la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier, les professionnels disposent de plusieurs sources officielles.
Tout d’abord, le site des impôts permet d’obtenir ces données via l’espace professionnel. Selon une étude du Ministère des Finances 2025, le taux de mise à jour atteint 98 %.
Ensuite, le recueil des actes administratifs de votre département centralise également ces informations, particulièrement utiles pour les immeubles d’habitation. Par ailleurs, d’après un sondage IFOP 2024, 83 % des agents immobiliers consultent aussi l’ADIL. Ils y trouvent notamment la formule suivante : surface pondérée × tarif au m² × coefficient de localisation.
Enfin, la révision des valeurs locatives prévue en 2028 prendra en compte la surface réelle et la valeur d’usage actualisée. En cas de litige, les professionnels peuvent demander une révision en démontrant une incidence sur la superficie supérieure à la moitié de la valeur déclarée, notamment pour une résidence principale.
Où trouver la valeur locative d’un bien sur Telescop ? (local commercial et professionnel)
Telescop, le logiciel de pré-mandat pour les pros de l’immobilier
La solution Telescop a vu le jour en 2015. L’idée de Sébastien Guignot, était de s’inspirer de la fonctionnalité streetview de Google Maps pour géolocaliser des opportunités immobilière. Aujourd’hui, Telescop c’est une carte interactive qui centralise des données immobilières pour faciliter la prospection des professionnels de l’immobilier. Telescop permet à ces professionnels de centraliser leurs recherches sur une seule plateforme et d’accéder à des données fraîches et exclusives en seulement quelques clics. Que vous soyez un professionnel de l’immobilier résidentiel, ou de l‘immobilier d’entreprise et commercial, notre outil vous permet d’obtenir de meilleurs résultats et d’entrer plus rapidement en contact avec vos prospects.
Les valeurs locatives sur Telescop
Dans le module « Valeurs » de Telescop (ici pour en savoir plus), vous pouvez choisir le mode « Valeur locative des locaux professionnels ». Telescop va s’appuyer sur l’historique des annonces publiées sur les portails. Vous pourrez accéder à :
- l’historique des annonces en location
- Les dates des transactions estimées (qui correspond aux dates de dépublication des annonces)
- Loyers affichés
Depuis cette année, il vous est possible d’exporter toutes ces données de valeurs locatives.
Cette fonctionnalité sur Telescop vous permet d’analyser le marché locatif et de réaliser des estimations basées sur des données historiques réelles.
Afin de découvrir cette fonctionnalité en direct, vous pouvez demander une démo dès maintenant.
Les grandes méthodes de calcul de valeur locative
La plus utilisée : la méthode par comparaison (ou comparative)
- Utilisée pour les logements, biens vacants, propriétés occupées à titre gracieux.
- Consiste à comparer le bien à évaluer à des biens similaires loués dans la même zone géographique en ajustant selon
- Formule : Valeur locative = Surface utile x Loyer au m2
Tarifaire (ou par barême)
- Principalement pour les locaux professionnels et commerciaux
- La valeur locative est calculée par :
– Surface pondérée du local
– Tarif au mètre carré
– Coefficient de localisation, qui reflète l’attractivité de la localisation - Formule : Valeur locative = Surface pondérée x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation
Par capitalisation des revenus
- Utilisée pour les biens locatifs et immeubles de rapport
- Se base sur les revenus locatifs potentiels et le taux de rendement attendu
- Prend en compte les charges, la taxe foncière et les travaux d’entretien
- Formule : Valeur locative = Valeur vénale x Taux de capitalisation
Comptable
- Spécifique aux locaux industriels et établissements spéciaux
- Basée sur le prix de revient des différents éléments constitutifs
- Intègre la dépréciation et les coefficients de revalorisation
- Formule : Valeur locative = (Prix de revient x Taux d’intérêt) + (Charges d’entretien et d’assurance)
Méthode d’actualisation des flux futurs
- Adaptée aux biens générant des revenus réguliers
- Tient compte de l’évolution prévisionnelle des loyers et des charges
- Intègre un taux d’actualisation reflétant le risque
- Formule : Valeur locative = Σ (Flux nets futurs / (1 + Taux d’actualisation)^n)
Comment calculer la valeur locative cadastrale d’un bien ?
Les professionnels de l’immobilier peuvent déterminer rapidement la valeur locative cadastrale en appliquant une méthodologie structurée. Un local commercial de 100m² en centre-ville nécessite d’abord l’identification de sa surface pondérée nette. Puis l’application du tarif d’évaluation spécifique à sa catégorie.
La Direction Générale des Finances Publiques recommande aux professionnels d’appliquer les coefficients de localisation actualisés. Ces derniers varient entre 0,7 et 1,3 selon l’emplacement. Par exemple, un coefficient de 1,2 s’applique généralement aux zones commerciales premium. Tandis qu’un ratio de 0,8 concerne les secteurs secondaires.
L’expertise du marché tolère une marge d’erreur de 5 % dans l’estimation finale. Cela permet de compenser les spécificités locales absentes des grilles officielles.
