Les risques et les conséquences pour les SCPI durant la crise sanitaire

Share
15/03/2021
Prospection immobilière

 

Le revenu est la caractéristique essentielle du placement en SCPI.
Une nouvelle question se pose, depuis la crise économique sanitaire, celle de la stabilité de la distribution des SCPI, autrement dit les réserves. Afin de renforcer le revenu distribué aux associés et d’atténuer les conséquences de la conjoncture, les SCPI pourront mobiliser leurs réserves.
Malgré la crise sanitaire, les SCPI gardent la tête haute. En effet, on enregistre une performance globale à 4,8% sur les 12 derniers mois au 30 septembre 2020, avec une collecte nette, sur les trois premiers trimestres de 2020, de 4,5 milliards d’euros.

Ces résultats prometteurs, de la première vague, n’excluent pas les potentiels risques à venir durant les prochaines vagues de l’épidémie. 

Premier risque : baisse de la distribution courante

Le risque de baisse des loyers pour les épargnants de SCPI s’est matérialisé durant le deuxième trimestre avec les mesures prises par les propriétaires d’hôtels, de commerces pour leurs locataires (moratoires, étalements…).
Par exemple, certaines SCPI de commerce, ont baissé leurs acomptes du deuxième trimestre de 20% avant de revenir au troisième trimestre à une situation normale concernant la distribution.
Pour les SCPI de bureaux, des mesures d’accompagnement des locataires ont été mises en place ainsi que des baisses de distribution allant jusqu’à 10% pour les associés.
Cependant, il faut rappeler que l’immobilier tertiaire est régi par l’offre et la demande, avec la crise sanitaire prolongée, on constate une énorme baisse des volumes placés auprès des locataires. 

La SCPI est un placement sur le long terme, ce qui permet d’absorber les périodes plus difficiles. 

Deuxième risque : baisse des prix des parts de SCPI 

Le rapport de force entre locataires et propriétaires pour la fixation des loyers influence le marché de l’immobilier tertiaire. Mais aussi, l’attitude des investisseurs qui déterminent le prix des transactions. Les prix baissent si les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs et les expertises suivront alors l’évolution du marché des transactions.
Le COVID-19 entraîne bien un risque de baisse des valorisations des biens détenus par les SCPI et également une perte en capital pour ceux ayant déjà un portefeuille de SCPI. Cependant, ce risque n’est matérialisé sur aucune SCPI mais la situation pourrait évoluer….

Les SCPI ne seront pas amenées à réviser à la baisse leurs prix des parts en 2021, car la décote du prix de part par rapport à la valeur d’expertise constitue une sorte d’amortisseur en cas de baisse à venir des valeurs d’expertise. 

Troisième risque : la liquidité 

La tension sur le marché secondaire de la revente des parts de SCPI constitue le troisième risque majeur. La plupart des SCPI sont à capital variable, leur capitalisation va évoluer au gré des souscriptions et des rachats effectués par les associés. Elles vont les traiter de manière asymétrique : les souscriptions sont dans limitées par le capital maximum statutaire de la SCPI, alors que le rachats ne sont possibles que dans la mesure où une souscription est effective en compensation (à part le dispositif marginal du fonds de remboursement). 

Quand les volumes à la vente dépassent les volumes à l’achat, des files d’attente peuvent se créer pour les associés souhaitant se délester de leurs parts. 

Quatrième risque : généralisation du télétravail pour les activités tertiaires

Suite à la crise sanitaire, le télétravail s’est installé dans toutes les entreprises et certains analystes ont imaginé que cette situation pourrait s’installer durablement et devenir le mode d’organisation dominant au sein des sociétés de services. Cependant, suite au déconfinement, les salariés sont retournés massivement en présentiel dans les entreprises. Cette période a été vécue difficilement car il était difficile de concilier la vie familiale et professionnelle dans un même lieu.
Lors du deuxième confinement le télétravail est resté très limité (environ 45%). Le présentiel est indispensable pour l’activité des entreprises. La fin des bureaux n’est donc pas pour demain…. Le bureau n’est donc pas en déclin mais il devra se réinventer.