Le marché immobilier de la santé

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11/06/2021
Prospection immobilière

La recherche d’hébergement adapté pour les personnes âgées et la demande de soins est un enjeu sociétal. On constate, ces dernières années, un effet de vieillissement de la population, des nouvelles technologies médicales et des maladies chroniques. La crise sanitaire s’éternise, alors les établissements du secteur de la santé sont au centre des préoccupations gouvernementales. Cependant, les actifs immobiliers de santé sont résiliants.

Le secteur de la santé est un marché qui devient très attractif, notamment grâce au mouvement de concentration de plusieurs opérations de M&A et aux fonds d’investissement de private equity qui participent au capital des exploitants.
Le système hospitalier français est composé d’un secteur public, un secteur privé à but non lucratif et un secteur privé constitué d’entreprises commerciales, l’hospitalisation privée à but non lucratif. 

Dans le marché résidentiel, en France, le marché de l’immobilier de la santé se structure doucement mais sûrement. Les investisseurs s’y intéressent depuis 2015/2016 grâce à des opérations de cessions secondaires d’actifs immobiliers de santé et des opérations de sale and lease back.

Le marché immobilier de la santé n’est plus un marché de niche, mais il n’est pas non plus un marché mature. Les offres sont manquantes. En 2016, ce secteur a beaucoup de rachat de portefeuilles (par exemple Primonial a racheté Gecimed). Annuellement depuis 2017, on note un volume d’investissement dans ce secteur de 800 millions d’euros. Ces investissements sont faits par les gestionnaires d’actifs et des foncières. Puis en 2020, le marché reste dynamique avec 900 millions d’euros d’actifs.

La crise sanitaire n’a pas impacté le segment ou très peu, les maisons de retraite concentrent 23% des transactions contre 76% pour le secteur hospitalier. Le Covid19 a consolidé l’intérêt des investisseurs grâce aux fondamentaux solides du secteur. 

En France, c’est un secteur qui devient de plus en plus mature et vigoureux. Ce dernier est dominé par les gestionnaires d’actifs et les foncières (Icade, Primonial, Cofinimmo, Euryal puis BNP). Il y a aussi des groupes immobiliers traditionnels présents sur d’autres actifs comme (AXA, BNP Paribas, Amundi, REIM, La Française…) qui souhaitent se diversifier et rentrer dans le marché de la santé. La marché immobilier de la santé attire les investisseurs car les taux de remplissages sont très élevés, les cashflows sont récurrents, les loyers sont sécurisés. Tout cela constitue un investissement refuge.